재건축 아파트 20년 보유한 1주택자 부담금 70% 감면

'재초환' 시행령 입법 예고
60세 이상이면 납부 유예
상속·혼인 주택은 산정 제외
개발 비용 산정도 현실화

재건축 아파트를 20년 이상 보유한 1가구 1주택자는 재건축초과이익환수 부담금을 70% 감면받는다. 또 상속 및 결혼으로 취득한 주택과 공시가격 3억원 이하 주택을 보유한 경우에는 재건축 부담금 산정 때 주택 수에서 제외된다. 60세 이상 고령 가구는 증여나 상속 전까지 납부를 유예할 수 있다. 실거주자는 ‘대못 규제’로 불리는 재건축 부담이 대폭 줄어들 전망이다.

국토교통부는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 시행령·시행규칙을 오는 29일까지 입법 예고한다고 1일 밝혔다. 올 3월 27일 시행을 앞두고 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자의 재건축 부담을 낮추는 게 주요 골자다.

재건축 초과이익은 재건축 사업으로 조합원이 얻는 개발 이익의 일정 부분을 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 노무현 정부 때 제도가 시행되고 2008년 첫 부과 단지가 나왔다. 그러나 가구당 최대 7억7000만원에 달하는 부담금이 과하다는 비판이 계속됐다. 실제 부담금을 납부한 사례도 아직 없다.

개정 법률안에 따르면 초과이익이 8000만원 미만이면 부담금이 없다. 또 재건축 주택을 6~10년 미만 보유한 경우 기간에 따라 부담금을 10~40% 감면해준다. 10~15년 미만은 50%, 15~20년 미만은 60% 줄어든다. 20년 이상 장기 보유한 경우에는 70%까지 부담금이 면제된다. 감면은 1가구 1주택자만 받을 수 있다.

상속과 혼인으로 생긴 주택, 재건축 중 거주를 위한 이주용 주택, 공시가격 3억원 이하 저가 주택은 부담금 산정 때 주택 수에서 제외한다. 대신 상속혼인 주택은 취득 후 5년 이내에 처분해야 하고, 이주 주택도 부과 종료일로부터 3년 이내에 팔아야 한다.

재건축할 때 공공임대주택을 공급하거나 토지를 공공기여하면 비용을 인정해 부담금 산정에 반영한다. 특히 토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아니라 감정평가액을 기준으로 비용을 인정해 부담을 더 낮춘다. 신탁보수나 공공 수수료 등도 비용으로 인정한다.

개정된 감면 혜택을 모두 받으면 감경률은 최대 95%에 달한다. 기존에 1억1000만원의 부담금을 고지받은 가구가 해당 주택을 20년 보유하고 신탁 비용과 공공기여를 최대한 인정받으면 부담금이 840만원으로 줄어드는 식이다. 6년을 보유한 경우에도 부담금은 2520만원까지 감면된다.

60세 이상 1가구 1주택 조합원은 처분 때까지 부담금 납부를 유예한다. 고령의 1주택자에게 수억원에 달하는 부담금을 지우는 것은 부당하다는 지적에 따른 조치다. 대신 주택을 양도하거나 상속할 때 1주택자 요건을 충족하지 못하면 부담금 유예를 취소하고 가산 이자도 부과한다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com