기부채납 땅 제값 쳐준다 … 재건축 부담금 덜듯

재초환법 개정 시행령 마련
공공기여 비용은 감정가로
부담금 최대 90% 감소단지도
주택 장기보유 가구원 규정
직계 존·비속으로 한정해

앞으로 재건축 때 공공임대주택의 부속 토지를 공공기여(기부채납)하면 공시지가가 아닌 그보다 높은 감정평가액을 초과이익에서 빼준다. 그만큼 재건축 부담금을 덜 내는 셈이다.

상속이나 혼인으로 보유 기간이 5년 이내인 주택과 재건축 사업 중 거주를 위해 1년 이상 살았던 집(대체주택)은 일정 기간 안에 처분하면 보유 주택 수에서 빠진다. 서울 강남 3구와 용산 등 투기과열지구를 제외한 곳에 3억원 이하 집을 보유해도 재건축 부담금 산정 때 주택 수에서 제외된다.

1일 국토교통부는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안이 오는 3월 27일부터 시행됨에 따라 각종 세부 시행령을 입법예고한다고 밝혔다.

지난해 말 공포된 개정안은 1가구 1주택 장기 보유자의 재건축 부담금을 완화하고 60세 이상 고령자에게 주택 처분 때까지 납부 유예 혜택을 주는 게 골자다. 즉 20년 이상 1주택 보유자는 재건축 부담금의 70%까지 감면받는다.

여기에 지난 1·10 대책의 추가 완화책으로 '개발 비용 인정 범위'가 확대된다. 부담금 산정 때 개발 비용이 많이 반영되면 그만큼 초과이익에서 제외돼 유리하기 때문이다.

지금은 재건축 사업 때 공공임대주택을 지어 부속 토지 등을 지방자치단체에 공공기여하면 해당 토지 금액을 공시지가로 산정했다. 하지만 앞으로는 공시지가가 아닌 감정평가액을 비용으로 인정해 개발 비용이 더 늘어나고 그만큼 초과이익은 작아진다. 특히 공공분양주택에 대해서도 같은 방식을 적용한다.

아울러 신탁 방식 재건축의 신탁보수와 공공시행 재건축 때 공공에 내는 수수료도 비용으로 인정된다. 이로써 기존에 1인당 부담금 1억1000만원을 내야 했던 단지는 최대 90% 이상 감면받아 840만원만 내면 된다.

이번 시행령은 또 1가구 1주택 장기 보유자 기준 1가구를 조합원과 배우자, 주민등록표상 직계 존속(부모)과 비속(자녀)으로 규정하되 60세 이상 직계 존속은 제외했다. 노부모를 모시는 경우에도 부모가 집이 있다면 1가구 2주택이 돼 감경 혜택을 못 받을 수 있어서다.

19세 미만 자녀는 주민등록표상에 없더라도 가구원이 된다. 만약 미성년인 자녀가 집을 보유하고 있다면 주민등록표상에 없어도 한 가구로 본다는 의미다. 보유 주택 수에서 빠지는 상속·혼인 주택과 재건축 사업 중 거주를 위한 대체주택은 각각 취득일로부터 5년, 부과 종료일로부터 3년 안에 처분해야 재건축 부담금을 감경받는다.

개정안에 따르면 60세 이상 1주택자 조합원은 주택 처분 때까지 담보만 제공하면 재건축 부담금 납부를 유예받을 수 있다.

[서진우 기자]