싱가포르 마리나베이처럼…용산의 대표 황무지 탈바꿈할까

6일 국토계획법 개정안 공포
용도·밀도 규제 벗어나 개발

용산정비창 용지 전경. 매경DB

토지의 용도와 용적률 규제에서 벗어나 도심에서 도시를 자유롭게 개발할 수 있는 ‘공간혁신구역’이 올해 선정될 전망이다. 용산정비창과 성수동 준공업지역, 부산 사상공업지역 등이 후보지로 거론돼 향후 이 지역에서 랜드마크 건물(상징건물)이 탄생할지 주목된다.

1일 국회와 국토교통부에 따르면 지난달 ‘공간혁신구역’ 도입의 근거를 담은 ‘국토계획법’ 개정안이 국회를 통과해 오는 6일 공포될 예정이다. 개정안은 공포 후 6개월 뒤부터 시행된다.

공간혁신구역은 토지의 용도와 밀도를 엄격히 제한하는 도시계획 규제를 완화받는 지역이다. 현 도시계획 체제는 토지 용도와 밀도를 엄격하게 규제해 도시 공간을 창의적으로 활용하기 어렵다는 지적이 제기됐다. 이에 정부는 융복합 도시공간 조성을 위한 ‘공간혁신구역’을 도입하기로 했다.

공간혁신구역은 도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역 등 3개로 구분된다. 우선 도시혁신구역은 한국형 ‘화이트존(White-Zone)’으로 토지 용도와 밀도를 자유롭게 계획할 수 있는 지역이다. 싱가포르 마리나베이가 화이트존을 도입해 개발된 대표적 성공 사례로 꼽힌다. 도시혁신구역으로 지정 시 호텔, 아파트, 병원, 공원 등을 자유롭게 계획하고 건축물도 얼마든지 높게 지을 수 있게 된다. 경우에 따라 용적률 1500% 이상인 초고층 랜드마크 건물도 세울 수 있다. 업계에서는 용산정비창이 도시혁신구역으로 지정돼 고밀 개발이 이뤄질 것으로 내다보고 있다. 국토부는 도심 내 유휴용지 또는 국공유지 등을 후보지로 예상한다. 향후 지방자치단체가 공간 재구조화 계획을 수립해 중앙도시계획위원회 심의를 통과하면 지정이 가능하다.

복합용도구역은 기존 용도지역의 변화 필요성은 있지만, 점진적인 전환이 필요한 곳을 대상으로 한다. 여기엔 복합용도계획을 적용해 기존 용도지역 변경 없이도 다른 용도시설을 설치할 수 있게 된다. 예를 들어 공업지역으로 지정된 곳에 아파트나 상업시설 개발이 가능해지는 식이다. 복합용도구역은 도심 내 노후 공업지역에 적용될 가능성이 크다. 후보지로는 서울에서는 문래동·구로동·성수동, 부산은 사상 공업지역 등이 거론된다.

입체복합구역은 체육시설, 공원, 터미널 등 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용할 수 있도록 각종 시설 설치 제한을 풀어주는 지역이다. 이를 활용해 도로, 철도를 지하화한 뒤 상부를 복합 개발하거나 공공청사 등을 종합의료시설로 복합 조성하는 등 기반 시설의 입체 복합화가 가능해진다.