분당 재건축 용적률 무려 750%...또 ‘희망고문’ 되나

경기도 분당신도시 전경. 사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 재건축 규제 완화를 담은 '노후계획도시정비특별법' 적용 대상이 전국 108곳(215만가구)으로 늘어났지만 일부 단지만 혜택을 입을 것으로 보인다. 용적률 1.5배 상향(150%)과 안전진단 면제 등 핵심 규제완화가 '특별정비구역'으로 지정된 곳만 가능하기 때문이다.

1일 국토교통부와 업계 등에 따르면 노후계획도시특별법·시행령의 규제완화를 적용 받으려면 지자체로부터 특별정비구역으로 지정돼야 한다. 국토부 관계자는 "108곳 전체가 혜택을 받는 게 아니다"라며 "분당 전체가 아닌 분당에서도 특별정비구역으로 지정된 아파트만 용적률 상향 등을 적용받을 수 있다"라고 말했다.

노후계획도시특별법·시행령 핵심은 용적률을 법적 상한의 150%까지 높일 수 있도록 한 것이다. 용적률 최대 300%인 3종 주거지역 단지가 준주거지역(500%)으로 상향되고, 150% 인센티브까지 받으면 이론적으로 750%까지 가능한 셈이다. 종 상향이 이뤄지지 않으면 기존 3종 재건축 단지의 경우 최대 450%까지 재건축을 할 수 있다. 건폐율과 건물 간 간격은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화토록 했다.

다만, 용적률 1.5배 상향과 건축기준 완화역시 특별정비구역으로 지정된 곳만 가능하다. 특별법 적용 대상인 분당의 모든 단지가 용적률 1.5배 상향이 적용되는 것이 아니라는 의미다.

안전진단 면제도 마찬가지다. 시행령에 따르면 '특별정비구역 내에서 통합재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우'에 면제키로 했다. 특별정비구역과 통합 재건축 조건 등이 붙은 셈이다. 특별정비구역으로 지정돼 용적률 상향 등의 혜택을 입는 단지는 늘어난 용적률의 최대 70% 가량을 기부채납해야 한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "특별정비구역으로 지정되지 않으면 일반 재건축과 크게 다를 것이 없다"며 "특별정비구역으로 지정돼도 공공기여는 걸림돌이 될 수 있다"라고 말했다.

특별정비구역 지정은 지자체 판단에 달렸다. 국토부 관계자는 "지자체들이 시행령에서 정한 내용을 토대로 특별정비구역 범위 등을 담은 기본계획을 수립하고 있다"며 "분당 신도시 전체 단지 가운데 어느 정도를 특별정비구역으로 할 지는 지자체가 결정한다"라고 말했다.

정부는 시행령에서 특별정비구역 지정 요건을 주거단지, 중심지구, 시설 정비, 이주대책 지원형 등 4개 형태로 세분화했다. 이 중 중심지구 정비형은 역세권(반경 500m)을 대상으로 한다. 전문가들은 역세권 단지의 경우 특별정비구역으로 지정될 가능성이 매우 높은 것으로 보고 있다.

최원철 한양대 교수는 "특별정비구역으로 지정돼도 3종 주거지의 경우 종 상향이 이뤄지지 않으면 최대로 받을 수 있는 용적률이 500% 아닌 450%"라며 "공사비 폭등, 공공기여 등을 감안할 때 별다른 메리트가 없을 수도 있다. 특별정비구역으로 지정되지 않으면 리모델링이 더 유리할 수도 있다"라고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "분당 내에서도 특별정비구역으로 지정된 곳과 그렇지 않은 지역 간의 역차별 문제도 불거질 수 있다"며 "노후 신도시 재건축 사업이 시간만 끌 가능성도 적지 않다"라고 우려했다.

ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자