재건축 기부채납때 부담금 덜내…‘재초환’ 완화

재초환법 개정 시행령 마련
공공기여 비용은 감정가로
부담금 1.1억 → 840만원
주택 장기보유 가구원 규정
직계 존·비속으로만 한정해

서울의 한 아파트 재건축 공사 현장. 매경DB

앞으로 재건축 때 공공임대주택의 부속 토지를 공공기여(기부채납) 하면 공시지가가 아닌 그보다 높은 감정평가액을 초과이익에서 빼준다. 그만큼 재건축 부담금을 덜 내는 셈이다.

특히 상속이나 혼인으로 보유 기간이 5년 이내인 주택과 재건축 사업 중 거주를 위해 1년 이상 살았던 집(대체주택)은 일정 기간 안에만 처분하면 보유 주택 수에서 빠진다. 서울 강남 3구와 용산 등 투기과열지구를 제외한 곳에 3억원 이하 집을 보유해도 재건축 부담금 산정 때 주택 수에서 제외된다.

1일 국토교통부는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안이 오는 3월 27일부터 시행됨에 따라 각종 세부 시행령을 입법예고한다고 밝혔다. 지난해 말 공포된 개정안은 1가구 1주택 장기 보유자의 재건축 부담금을 완화하고 60세 이상 고령자에게 주택 처분 때까지 납부 유예 혜택을 주는 게 골자다. 즉 20년 이상 1주택을 보유자는 재건축 부담금의 70%까지 감면받는다.

여기에 지난 1·10 대책의 추가 완화책으로 ‘개발 비용 인정 범위’가 확대된다. 부담금 산정 때 개발 비용이 많이 반영되면 그만큼 초과이익에서 제외돼 유리하기 때문이다. 지금은 재건축 사업 때 공공임대주택을 지어 부속토지 등을 지방자치단체에 공공기여하면 해당 토지 금액을 공시지가로 산정했다. 지만 앞으로는 공시지가가 아닌 감정평가액을 비용으로 인정해 개발 비용이 더 늘어나고 그만큼 초과이익은 작아진다. 특히 공공분양주택에 대해서도 같은 방식을 적용한다.

아울러 신탁방식 재건축의 신탁보수와 공공시행 재건축때 공공에 내는 수수료도 비용으로 인정된다. 이로써 기존에 1인당 부담금 1억1000만원을 내야 했던 단지는 최대 90% 이상 감면받아 840만원만 내면 된다.

이번 시행령은 또 1가구 1주택 장기 보유자 기준 1가구를 조합원과 배우자, 주민등록표상 직계 존속(부모)과 비속(자녀)으로 규정하되 60세 이상 직계 존속은 제외했다. 노부모를 모시는 경우에도 부모가 집이 있다면 1가구2주택이 돼 감경 혜택을 못 받을 수 있다. 19세 미만 자녀는 주민등록표상에 없어도 세대원이 된다. 만약 미성년 자녀가 집을 보유한다면 주민등록표상에 없어도 한 세대로 본다는 의미다.

보유 주택 수에서 빠지는 상속·혼인 주택과 재건축 사업 중 거주를 위한 대체주택은 각각 취득일로부터 5년, 부과 종료일로부터 3년 안에 처분해야 재건축 부담금을 감경받는다.

개정안에 따르면 60세 이상 1주택자 조합원은 주택 처분 때까지 담보만 제공하면 재건축 부담금 납부를 유예받을 수 있다. 시행령은 납부유예를 허가받은 조합원이 해당 주택 전부나 일부를 양도·상속하는 경우, 1가구 1주택자 요건을 어기는 경우엔 유예받은 부담금에 이자(시중은행 1년 만기 정기예금 평균 수신금리 수준)까지 내도록 했다.