노후도시 특별법 대상 2배 확대…사업속도는 '미지수'

정부, 시행령 제정안 통해 전국 51곳 103만채→108곳 215만채로 늘려
서울 가양·중계, 경기 용인수지·수원정자 등 포함…산단 배후단지 등도
전문가 "일산·분당 정비사업 우선 추진 유력…조합원들 경제력이 관건"

[아이뉴스24 오경선 기자] 노후화된 도시 재정비를 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)'이 시행령을 통해 구체화됐다. 노후계획도시에 대한 정의를 폭넓게 지정하면서 기존 대비 적용 대상 지역이 당초 51곳(103만 가구)에서 108곳(215만 가구)로 두 배 이상 늘었다.

전문가들은 고금리로 인해 개별 조합원이나 시공사 등의 자금동원이 여의치 않은 탓에 특별법 혜택을 적용받을 정비사업이 빠른 시일 안에 곳곳에서 다발적으로 추진되기는 힘들 것이라고 평가했다. 기존 정비법 적용을 받아 낮은 용적률로 건축된 일산·분당 등 1기 신도시 아파트단지 등에서 사업성이 괜찮고 조합원들의 호응이 뒷받침되는 곳을 중심으로 정비사업이 속도를 낼 수 있을 것으로 전망했다.

노후화된 도시 재정비를 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)'이 시행령 제정안으로 구체화됐다. 사진은 경기 고양시 일산동구 강촌마을 2단지 아파트 전경. [사진=안다솜 기자]

국토교통부는 노후계획도시 특별법 시행령 제정안을 마련해 1일자로 입법예고했다. 오는 4월 27일 시행 예정인 노후계획도시 특별법의 세부 내용을 담고 있다.

제정안에 따르면 노후계획도시는 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업 등으로 조성된 100만㎡ 이상인 지역으로 정의된다. 인‧연접 택지‧구도심‧유휴부지를 합산한 면적으로 100만㎡ 이상인 경우도 노후계획도시에 포함하면서 전국 108개 내외의 지역이 특별법 적용을 받을 수 있게 됐다. 단 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

서울에서는 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 특별법 적용을 받는다. 경기도는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시 5곳과 용인 수지, 수원 정자, 하남 신장, 고양 중산, 고양 행신 등 30곳이 해당된다. 인천은 구월, 연수, 계산, 만수, 부평 등 5곳이 포함된다.

이밖에 지역별로 △대구 10곳 △충북 8곳 △광주·경남·대전·전북 6곳 △강원·부산 5곳 △전남 4곳 △제주 3곳 △경북 2곳 △충남 1곳 등이 해당된다.

특별법을 적용받기 위한 특별정비구역 지정 요건은 주거단지의 경우 25미터 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 했다. 역세권을 철도역으로부터 반경 500미터 이내에 포함된 지역으로 정의해 고밀·복합 개발하도록 했다.

재건축에서 가장 까다로운 절차로 평가되는 안전진단을 사실상 무력화하면서 사업 추진의 인센티브를 제공했다. 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우 안전진단을 면제토록 했다. 또한 지정권자(지자체장)가 5%포인트 범위 내에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있도록 허용하게 했다.

또한 시행령에선 건축규제 완화 범위도 구체화했다. 먼저 용적률을 국토계획법 상한의 150%까지 완화하고, 건폐율과 인동 간격도 조례에도 불구하고 국토계획법과 건축법 상한까지 완화토록 했다.

노후계획도시 특별법에서 용적률 인센티브를 위한 공공기여 비율이 2구간으로 차등화된다. [사진=국토부]

용적률 인센티브를 위한 공공기여 비율은 2구간으로 차등화한다. 현행 규정은 특별정비계획으로 결정된 용적률에서 특별정비계획 수립 이전 용적률을 뺀 용적률의 100분의 70 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 공공기여하도록 하고 있다. 제정령에서는 현재 용적률에서 기준 용적률까지는 증가된 용적률의 10~40% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용해 공공기여량을 산출한다. 기준 용적률을 초과하는 경우 증가된 용적률의 40~70% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용한다.

예를들어 기준용적률이 300%이고, 공공기여 비율 1구간 15%, 2구간 50%인 도시에서 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우를 본다면 공공기여비율은 '(300-180)×15%+(330-300)×50%'로 33%가 된다. 용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)해 그에 해당하는 현금, 공공주택, 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC), 토지 등으로 기여한다.

국토부는 오는 5월 중 구체적인 선도지구 지정기준을 공개할 예정이다. 기준은 주민 참여도, 노후도·주민 불편, 도시기능 향상, 주변지역 확산 가능성을 고려한 지자체별 기준‧배점‧평가절차 등으로 구성된다.

이처럼 적용 정비지구를 확대하고 안전진단과 공공기여 등의 부담을 줄여주는 특별법 제정령이 발표됐음에도, 전문가들은 고금리 상황이 지속되는 환경에서 당장 정비 수요가 가시적으로 나타나긴 힘들 것으로 전망했다.

이은형 건설정책연구원 연구위원은 "재건축 추진단지에는 긍정적인 내용이지만 지금은 인허가보다도 개별 조합원들의 경제 여력이 중요한 시기이기에, 재건축 사업의 호재도 장기적인 관점으로 접근할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "노후계획도시 특별법 적용 지역의 인센티브는 공공기여를 전제로 하고 있고 단일택지 보다는 연접 또는 인접 택지와의 연합개발이 가능한 곳의 사업 개선효과가 집중될 전망이라 입지별로 정비사업의 속도와 수익성은 차이를 보일 것"이라며 "4월 관련법이 시행되더라도 입법 예고된 이번 시행령을 기준으로 각 지자체에 맞는 조례 제정 과정이 추가로 필요하고, 각 사업지별로 사업 인센티브와 공공기여 비율의 이점을 계산해 정비사업 진행여부가 결정될 수밖에 없어 좀 더 긴 호흡으로 관련 사업을 바라볼 필요가 있다"고 지적했다. 그러면서 "주로 수도권내 역세권 위주 선도사업 중심으로 수요자 관심이 집중될 것"이라고 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 "공사비 등 사업성에 대한 부담이 상존하고 있어 (특별법에 해당되는 지역의) 대상지는 넓어졌지만 (실제 정비가 가능한) 사업지는 제한적일 것"이라며 "당장으로는 눈에 띄게 정비 수요가 나타나지는 않을 것으로 보인다. 그나마 가능성이 있다고 평가받는 곳은 현재 용적률이 200% 이하로 적용된 일산과 분당이다. 이 지역들을 중심으로 (정비 수요) 움직임이 빨라질 수 있다고 본다"고 분석했다.

/오경선 기자(seono@inews24.com)