1기 신도시 재건축, 20층→75층도 가능

노후정비 용적률 750%까지 풀어
적용 후보지 51곳 → 108곳 확대

정부가 경기 분당, 일산 등 1기 신도시를 포함한 노후계획도시를 재건축할 때 용적률 상한을 국토계획법상 상한(500%)의 1.5배인 750%까지 풀기로 했다. 여러 조건을 충족해야 하지만 기존 20층 건물을 최고 75층까지 올릴 수 있게 되는 것이다. 적용 후보지도 기존 51곳에서 108곳으로 늘어 총 215만 채가 대상이 될 전망이다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 특별법’ 시행령을 3월 12일까지 입법 예고한다고 31일 밝혔다. 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하는 선도지구는 지정 기준을 5월 중 공개하고 연내 지정한다는 방침이다.

노후계획도시는 조성 20년이 지난 택지로 구도심과 유휴 부지를 포함한 면적이 100만 ㎡ 이상인 지역이다. 특히 면적 기준은 단일 택지뿐만 아니라 인접·연접한 택지끼리 합쳐서라도 100만 ㎡가 넘으면 특별법 적용이 가능하도록 했다. 서울 가양, 경기 수원 정자, 고양 행신 등 기존에 후보로 거론되지 않았던 지역도 특별법 대상에 포함되게 됐다.

현재 국토계획법상 주거지역 용적률 상한은 준주거지역 기준 500%다. 통상 아파트를 많이 짓는 3종 일반주거지역은 300%다. 경기 성남시 분당구가 노후계획도시로 지정되면 300%에 1.5배를 곱해 450%가 상한이 된다. 이곳의 현재 평균 용적률 184%와 비교하면 2.4배로 뛰게 된다. 기존 층수보다 두 배 이상으로 높일 수 있는 셈이다.

가양-수지-부평 등 108곳 215만채, 재건축 더 쉽게 높이 짓는다

‘노후도시정비’ 시행령 입법 예고
인접지역까지 면적에 포함 허용… 서울 8→9곳, 경기 19→30곳 확대
용적률 상한-안전진단 규제 완화… “과밀 개발-집값 자극 우려” 지적도

1기 신도시 재건축 아파트 중 대표 단지인 경기 성남시 분당구 시범한양아파트. 이 단지의 현재 용적률은 201%, 최고 층수는 30층이다. 정부의 노후계획도시정비특별법 시행령에 따르면 이 단지는 향후 용적률 상한 450%를 적용받아 최고 67층까지 층수를 높일 수 있게 된다. 윤석열 대통령이 올해 1월 10일에 다녀간 경기 고양시 일산동구 백석동 백송5단지도 최고 층수 기준 15층에서 최대 34층까지도 재건축이 가능해진다. 연면적과 용도지역이 현재 그대로 유지된다고 가정한 경우다.

31일 국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시정비특별법 시행령 제정안을 입법 예고했다. 기존 특별법에는 없었던 용적률 규제 완화 및 안전진단 면제, 공공기여 등의 구체적인 내용이 시행령을 통해 확정됐다.

● 노후계획도시 51곳→108곳 확대

시행령은 용적률 상한이나 안전진단 등 기존 재건축 사업의 규제 문턱을 대폭 낮추고, 지자체 재량권을 강화했다. 1기 신도시 등 기존 노후계획도시가 사업성을 확보해 속도감 있게 지역 특성에 맞는 정비사업을 진행하도록 하기 위해서다.

우선 특별법 수혜를 받기 위한 면적 요건을 기존 단일택지 기준 100만 ㎡ 이상에서 인접, 연접 지역까지 포함하도록 했다. 면적 요건을 충족하지 못했던 지역이 포함되면서 서울 9곳(기존 8곳), 경기 30곳(기존 19곳) 등 총 108곳으로 후보지가 대폭 늘어났다. 서울 가양, 경기 수원 정자, 용인 수지, 평택 안중, 인천 부평 일대 등이 이번에 새로 후보 명단에 올랐다. 대상 주택 수는 총 215만 채(현재 재건축 진행 중인 곳 포함)에 이른다.

특히 단순 택지뿐만 아니라 산업단지 배후 주거단지로 조성된 경우도 노후계획도시로 봐 경기 안산시 반월국가산업단지나 전남 대불국가산단 등에 특별법 적용이 가능해졌다. 국토부 관계자는 “지자체가 어떻게 구역을 설정하느냐에 따라 이번 후보지 명단에 없는 곳도 추가될 수 있고, 혹은 후보지에서 설정한 권역과 다르게 지정될 수도 있다”고 설명했다.

용적률 역시 국토계획법상 상한의 150%까지로 풀어준다. 상한 내에서 도로, 상하수도, 학교 등 기반시설 용량을 고려해 지자체가 기준 용적률을 정하고, 특별정비계획으로 추가 용적률을 허용한다. 국토부는 “분당구의 경우 기준 용적률이 300% 수준이 될 것으로 예상한다”고 설명했다.

특히 준주거지역의 국토계획법상 용적률이 500%여서 기존에 준주거지역이었거나, 용도 변경해 용적률 750%까지 상한을 높이는 것도 가능하다. 예를 들어 현재 준주거지역인 고양시 일산서구 문촌11단지 건영아파트는 현 용적률 198%를 750%까지 높여 20층 건물을 최고 75층까지 높일 수 있게 된다.

● 통합 재건축-공공기여 하면 안전진단 면제

또 특별정비구역 내에서 통합 재건축을 할 경우 공공기여 요건을 충족하면 안전진단을 완전히 면제한다. 안전진단을 받더라도 지자체장 직권으로 평가항목 비중을 최대 5%포인트 가감할 수 있게 해 통과가 수월해질 것으로 보인다.

공공기여의 경우 각 지자체가 정한 기준 용적률까지는 10∼40%, 기준 용적률을 초과해 받은 추가 용적률부터는 40∼70%를 해야 한다. 기여 방식은 임대주택, 사회기반시설 등 다양한 방식으로 가능하다.

전문가들은 이번 대책을 통해 노후택지 재건축이 속도를 낼 것으로 전망하면서도 대규모 재건축에 따른 과밀 개발과 집값 불안을 우려했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “고밀 개발 시 기반시설 확충 등이 뒤따르지 않으면 도시 문제가 발생할 수 있다”며 “대규모 이주에 따른 전세금 상승이 아파트 가격 상승으로 이어질 수 있어 순환 개발 계획을 잘 짜야 한다”고 조언했다.

김형민 기자 kalssam35@donga.com
오승준 기자 ohmygod@donga.com