노후도시 108곳 싹 다 바꾼다는데 어디?…서울 가양·용인 수지 등

노후도시정비 특별법 시행령
2곳 이상 인접지역까지 포함
산업단지 배후 주거지도 적용
용적률 상한 150%까지 올려
공공기여율은 최대 70% 적용

윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 아파트 단지를 둘러보고 있다.2024.1.10[ 대통령실사진기자단 이승환 기자]

정부가 구상중인 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비안이 윤곽을 드러냈다. 당초 알려진 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 등 51곳 뿐만 아니라 전국에서 최대 108곳이 노후계획도시특별법 적용을 받게 되면서 215만 가구가 혜택을 받게 된다.

특히 허용 용적률이 이론상 750%(최고 75층)까지 가능해지면서 사업성은 더욱 높아졌다. 물론 특별정비구역 지정으로 늘어난 용적률의 최대 70%까지 공공기여를 해야 한다는 조건이 붙으면서 수익성을 극대화하기 위한 주민들 셈법도 복잡해질 전망이다.

국토교통부가 밝힌 노후계획도시특별법 시행령에 따르면 기존 노후계획도시 법에 있던 ‘단일 택지개발지구로서 100만㎡ 이상이며, 조성 후 20년이 경과한 택지’에 인접·연접한 지역을 포함한다는 내용을 덧붙였다. 이에 따라 특별법 적용 대상에 서울 가양, 고양 행신, 용인 수지, 안산 반월 등까지 추가되며 전국 108개 지역까지 늘어났다. 서울(9곳)과 경기(30곳) 등 수도권이 많지만, 제주 등 지방도 골고루 포함됐다. 산업단지 배후 주거지 등 사실상 특별법 적용 대상이 전국으로 확대된 셈이다.

물론 이들 108곳이 모두 특별법에 따라 정비사업을 진행할 수 있는건 아니다. 각 지방자치단체가 기본계획을 수립해야만 적용 가능하다. 108곳 가운데 재건축이 마무리 단계인 개포동이나 지구단위계획이 이미 제시된 목동 등은 다른 절차로 사업을 진행할 가능성이 높다. 결국 1기 신도시 5곳에서 가장 먼저 특별법을 적용받는 사례가 나오고 이후 다른 지역으로 확산될 전망이다.

특별법을 적용받으려면 지자체로부터 특별정비구역으로 지정돼야 한다. 특별정비구역은 주거단지 정비형, 중심지구 정비형, 시설 정비형, 이주대책 지원형 등 4개로 구분된다. 주거단지 정비형은 25m 이상 도로로 구획된 토지를 원칙으로 한다. 중심지구 정비형은 역세권 또는 상업·업무지구를 고밀개발하는 구역을 뜻한다. 역세권은 철도역 승강장 경계에서 반경 500m 이내로 규정했다. 다만 ‘지정권자가 지역 여건을 고려해 달리 적용할 수 있다’는 예외 조항이 있어 사실상 지자체에게 특별정비구역으로 지정할 수 있는 재량권을 줬다.

최근 부동산업계 관심이 집중되는 선도지구는 1기 신도시 5개 지역에서 각각 1곳 이상 선정될 전망인데 재건축 추진 단지가 많은 분당과 일산은 2곳 이상이 뽑힐 가능성도 점쳐진다. 국토부는 주민 참여도, 노후도와 주민 불편, 공공기여 수준, 주변 파급효과 등 4가지 기준을 토대로 지정하기로 했다. 다만 지방자치단체별 구체적인 기준·평점·평가 절차는 5월 중 공개할 예정이다.

각종 건축 규제 완화안도 제시됐다. 용적률은 법적 상한의 150%까지 완화된다. 현재 주거지역 용적률 상한선은 200~300%이고 준주거지역은 500%다. 만일 3종 주거지역에 속한 아파트가 종상향으로 준주거지역이 되고, 특별법 인센티브까지 받으면 최대 750%까지 적용받게 된다. 종상향을 하지 않더라도 최대 450%(45층)까지 용적률을 높일 수 있다.

다만 용적률 750%가 실제 현장에서 적용될 가능성은 낮다. 아파트가 모여 있는 신도시에서 주거지를 고밀도로 개발하면 ‘닭장 아파트’가 쏟아지기 때문이다. 하지만 역세권에 500가구 안팎 소규모 블록은 대상이 될 가능성이 있다는 얘기도 나온다. 국토부 관계자도 “이론적으로는 750%까지 가능하지만 지나치게 용적률이 높아지면 과밀로 인한 문제가 많으므로 실제로는 그보다 낮게 관리할 것”이라고 말했다.

일산 아파트 전경 [이충우 기자]

채광, 일조권 등을 이유로 한 건축물 동 사이 간격 규제도 완화한다. 기존에는 1기 신도시에서 아파트 동간 간격으로 건물 높이의 80% 이상을 확보해야 했지만 특별정비구역에서는 건물 높이의 50%로 완화된다.

안전진단은 사실상 면제될 전망이다. 시행령에서는 2개 이상 단지가 통합 재건축을 추진하면서 조례로 정한 비율 이상 공공기여를 할 경우 안전진단을 면제하도록 규정했다. 그러나 통합 재건축이 물리적으로 불가능한 단지의 경우에도 지정권자가 특별정비예정구역으로 지정해 동일한 혜택을 누릴 수 있다.

관건은 모든 인센티브에 조건으로 붙은 ‘공공기여 수준’이다. 늘어난 용적률에 비해 공공기여 수준이 너무 높으면 사업성 확보가 어려울 수 있기 때문이다. 정부는 특별법을 적용받는 단지의 공공기여 관련 규정도 시행령을 통해 제시했다.

정부는 특별법이 없었어도 실현 가능했을 개발이익과 특별법으로 인해 추가로 얻게 된 개발이익에 대해 차등화된 공공기여 기준을 적용하기로 했다. 지자체가 수립할 기본계획에서 허용된 용적률까지 증가하는 부분은 10~40%를 환수하고, 특별정비구역으로 지정되면서 기준 용적률을 뛰어넘어 받은 인센티브에 대해서는 40~70%의 공공기여 비율을 적용한다.

예를 들어 현재 용적률이 180%이고 기본계획상 용적률 상한선이 300%인 아파트가 특별법을 적용받아 330%로 재건축이 되는 경우를 가정하면 추가 용적률 150% 중 120%는 10~40%를, 나머지 30%는 40~70%를 환수한다는 뜻이다. 즉 최대 69%에 대해 현금, 공공주택, 기반시설 등으로 기여하게 된다. 구체적인 적용비율은 시행령 범위 내에서 지자체가 결정하게 된다.