20층→75층 가능해도 ‘공공기여’ 의무…재건축 사업성 천차만별

국토부 ‘노후계획도시정비 특별법 시행령’

31일 서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. 연합뉴스

정부가 노후계획도시 특별법 적용지를 108곳으로 대폭 확대하는 시행령 제정안을 내놓으며 관련 지역의 대형 재건축 추진 기대감을 끌어올리고 있다. 그러나 실제 정비사업을 추진할 정도의 사업성이 확보될지는 각 지역 여건에 따라 천차만별일 것으로 보인다. 시행령 제정안에 용적률을 높이는 만큼 공공기여를 많이 하도록 하는 내용이 담기면서다.

31일 국토교통부가 공개한 ‘노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법 시행령 제정안’을 보면, 향후 지방자치단체가 특별법을 적용하기 위해 지정한 특별정비구역에는 각종 건축 규제가 큰 폭으로 완화된다. 대표적으로 용적률은 도시계획법 상한의 1.5배까지 늘어날 수 있다. 3종 주거지역에 속한 아파트라면 현행 용적률은 200%인데, 종 상향을 통해 준주거지역이 되어 500%로 용적률을 올리고, 그 뒤에 특별법까지 적용하면 용적률이 최대 750%로 늘어난다. 20층짜리 아파트가 75층으로 재건축될 수 있는 셈이다. 채광과 일조권 등을 확보하기 위한 건축물 간 간격 규제도 큰 폭으로 완화된다. 1기 신도시의 경우 아파트 동 간 간격이 건물 높이의 80% 이상이어야 하지만, 특별법상 특별정비구역에선 50%가 적용된다. 현행 관련법에선 재건축을 할 때 가구당 녹지 2㎡를 추가하도록 규정하고 있지만, 특별법은 이 규정을 적용하지 않기로 했다.

다만 용적률을 높이는 만큼 공공기여율이 올라간다. 앞으로 각 지방자치단체가 수립하는 특별정비구역 ‘기본계획’에서 도로나 상하수도 등을 고려한 기준용적률이 우선 정해질 전망이다. 그 뒤 현재 용적률에서 기준용적률까지(1구간)는 증가된 용적률의 10~40% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용해 공공기여율을 산출한다. 이어 기준용적률에서 특별정비계획으로 결정된 용적률(2구간)까지는 증가된 용적률의 40~70% 범위에서 조례로 정한 비율이 공공기여율로 정해진다. 만약 현재용적률이 180%, 기준용적률이 300%, 특별정비계획상 용적률이 330%인 단지에 공공기여 비율이 1구간 15%, 2구간 50%라면 공공기여율은 33%((300-180)×15%+(330-300)×50%=18+15=33)가 된다. 요컨대 용적률 33%의 가치를 금액으로 환산해, 그에 해당하는 현금이나 공공주택, 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC) 시설, 토지 등으로 사회에 기여해야 하는 것이다. 정부는 이렇게 공공기여를 제공하는 경우 안전진단을 면제해줄 계획이다.

최민섭 호서대 교수(부동산자산관리학)는 “결국은 각 지방자치단체와 지방의회가 사업성을 높이기 위해 기준용적률과 공공기여율을 우호적으로 계산해주게 될 것”이라며 “그러나 무리하게 용적률, 건폐율을 완화하면 삶의 질은 포기해야 하는 수준이 될 것”이라고 말했다.

최하얀 기자 chy@hani.co.kr