[THE FINANCE] 보금자리론? 전세갈아타기?… 내 선택에 이자가 달라진다

보금자리론, 주택가격 6억원 이하· 연소득 7000만원 이하일 경우 신청 가능
정책대출 공급 줄이고 '신생아 특례 대출' 등 도입… 5년간 최대 5억원 대출
모든 주택에 대한 전세자금 대출을 더 낮은 금리 신규대출로 갈아탈 수 있어

연합뉴스 제공.

정부가 지난해 출시한 '특례보금자리론' 종료 이후 6억원 이하 주택에 대한 '보금자리론'을 새롭게 내놨다.

특례보금자리론은 시중 금리보다 낮은 이자로 주택구입 자금을 빌려주거나, 기존 대출에 대한 대환을 지원해 이자 부담을 낮춰주는 정책이었다. 하지만 급격한 가계대출 증가에 대한 부담으로 지난해 9월 일반형 대출을 중단했고, 지난 29일 우대형까지 모두 마감됐다.

◇특례보금자리론 끝났지만… '보금자리론'으로 대체

지난해 부동산 시장의 유일한 활력소로 평가받던 특례보금자리론이 중단되며 시장의 우려가 커지자 정부는 새로운 정책대출 상품을 출시했다. 보금자리론은 '특례'가 빠졌지만, 이자는 특례보금자리론과 유사하다.

주택가격이 6억원 이하이고, 연소득(부부합산)이 7000만원 이하면 보금자리론을 신청할 수 있다. 신혼부부는 연소득 8500만원 이하, 다자녀 가구는 자녀 수에 따라 8000만~1억원까지 소득 요건을 완화했다. 전세사기 피해자는 소득 제한 없이 대출이 가능하고, 주택 가격 요건도 9억원 이하로 낮췄다.

대출 만기는 39세 이하(신혼부부 49세)는 최대 40년, 34세 이하(신혼부부 39세)는 최대 50년까지 설정할 수 있다.

금리는 특례보금자리론보다 0.3%포인트 낮은 연 4.2~4.5% 수준이다. 취약계층은 대출금리가 3%대 중반으로 낮아진다. 전세사기피해자는 3.2~3.5%, 다자녀가구와 다문화, 한부모 등 사회적 배려층에는 3.5~3.8%의 금리로 대출을 실행한다. 가장 금리가 높은 저소득 청년도 시중금리보다 낮은 4.1~4.4%로 주택구입 자금을 빌릴 수 있다.

중도상환수수료 면제·인하 혜택도 확대됐다. 전세사기피해자나 장애인·다자녀 등 사회적 배려층, 저신용자에 대해서는 중도상환수수료를 내년 초까지 면제해 준다. 일반 가구에도 시중은행 절반 수준(0.7%)의 중도상환수수료를 적용한다.

다만 공급 규모는 특례보금자리론보다 줄었다. 연 5~15조 범위에서 탄력적으로 운영하기로 결정해 기존 특례보금자리론(39조원) 대비 대폭 축소했다.

정책대출 공급을 줄이는 대신 '신생아 특례 대출' 등을 도입했다. 시장 금리가 하락세를 보이는 만큼, 대출 규모를 줄였지만 특정 대상에 대한 공급을 확대한다는 방침이다. 9억원 이하 주택에 5억원 이하의 대출을 공급했던 적격대출은 잠정 중단된다.

신생아특례대출은 27조원 규모로 공급된다. 지난해 1월 이후 아이를 출산한 무주택 세대주나 1주택자에게 소득·만기에 따라 5년간 1.6~3.3%의 저금리로 최대 5억원까지 대출해준다. 부부합산 연소득 1억3000만원 이하, 순자산 4억6900만원 이하여야 하고, 대상주택은 주택가격 9억원 이하에 전용면적 85㎡ 이하로 제한된다.

부부합산 연소득이 8500만원 이하인 경우 연 1.6%~2.7%, 8500만원부터 1억3000만원 이하는 2.7%~3.3% 금리가 적용된다. 시중은행보다 약 1~2%포인트 낮은 수준이다. 아이를 더 낳으면 금리인하 및 특례기간 연장 혜택을 제공한다. 특례대출을 받은 뒤 아이를 더 낳았다면 1명당 대출 금리를 0.2%포인트 추가 인하하고, 특례 금리 적용 기간을 5년 더 연장해준다.

특례대출은 주택담보대출비율(LTV) 70%(생애최초 80%)까지 가능하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서도 제외된다. 다만 신생아 특례대출은 '2년 내 출산'과 '2023년 출생아부터 적용' 등의 단서조건이 달려 있다.

금융위는 민간 장기 모기지 취급 기반을 마련해 차주들에게 다양한 상품 취급을 유도하기로 했다. 고정 기간이 5년 이상인 혼합형 상품이나 금리 상승기 월 상환금 탄력 조정 상품 등이 논의될 것으로 예상된다.

기획재정부와 국토교통부 등 유관부처 간 '주택금융협의체'를 운영하며 매달 정책 모기지 실적을 점검하고, 가계부채에 미치는 영향 등을 공동 분석해 나가기로 했다. 공급 속도가 과도하다고 판단할 경우 신속하게 필요한 조치를 취한다는 계획이다.

◇"전세대출 갈아타기로 이자 줄인다"

31일부터 온라인 대출 갈아타기 서비스가 기존 신용대출과 아파트 주택담보대출에서 전세대출까지 확대된다. 전체 전세대출 170조원 중 저금리 정책금융상품이나 지방자치단체 협약 대출을 제외한 120조원 규모 보증부 전세자금대출이 대상이다. 대표 서민금융상품인 전세대출의 갈아타기가 가능해지면서 소비자들의 이자 절감 효과가 기대된다.

금융위원회는 아파트뿐 아니라 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 모든 주택에 대한 보증부 전세자금 대출을 보다 낮은 금리의 신규대출로 갈아탈 수 있다고 설명했다. 보증부 전세자금대출은 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증보험 등의 보증서를 담보로 한 대출이다.

앞서 작년 5월 개시한 신용대출 갈아타기 서비스는 8개월 간 11만8773명, 총 2조7064억원 규모로 이용했다. 평균 1.6%포인트 대출금리 인하효과로 1인당 연간 57만원 이자를 절감했다. 신용점수도 평균 36점 상승했다. 이번 전세대출 갈아타기 상품은 이에 못지 않은 효과를 거둘 것으로 기대된다.

다만, 기존 대출이 연체 상태이거나 법적 분쟁 상태인 경우에는 갈아타기를 할 수 없다. 또 정부가 지원한 저금리 정책금융상품이나 지자체와 금융사간 협약 체결을 통해 취급된 대출 역시 갈아타기가 불가능하다.

특히 기존 대출 보증기관과 동일한 보증기관의 대출로만 갈아타기가 가능하다는 점도 주의해야 한다. 예를 들어 기존에 주택금융공사 보증부 대출을 받았을 경우 주금공 보증 대출상품으로만 대출을 갈아탈 수 있다.

대출 상품은 네이버페이, 카카오페이, 토스, 핀다 등 4곳 대출비교 플랫폼을 이용해 비교할 수 있다. 보증기관이 동일한 신규 전세대출 상품만 꼽아 비교 추천해 준다. KB국민은행, 신한은행 등 14개 은행 앱을 통해 갈아타는 방법도 있다. 이 경우 금융사 별로 제휴한 보증기관이 다르다는 점은 유의해야 한다. 주택도시보증공사와 SGI서울보증보험은 일부 은행과 제휴를 맺지 않아 전세대출 갈아타기가 안될 수 있다.

기존 전세대출 이후 3~12개월과 22~24개월(전세계약 갱신)에만 갈아탈 수 있다. 전세대출 보증기관 별로 기간 제한이 다르기 때문이다. 다만 보증기관 등과 협의를 거쳐 이르면 7월부터 전세대출 뒤 3~24개월 모든 시점에 대출 갈아타기가 가능해지도록 할 계획이다.

대출을 갈아탈 경우 대출 한도는 기존 대출 잔액 이내로 제한된다. 다만 전세 계약을 갱신하면서 보증금이 늘어나는 경우에는 대출 한도 증액이 가능하다. 대출한도 증액은 보증기관별 보증한도 이내에서만 가능하다.김남석기자 kns@dt.co.kr