신세계건설 시공 '대구 빌리브 헤리티지' 첫 공매 모두 유찰

PF대출 연장 못해 121가구 공매
최저입찰가 인근 시세보다 높고
고금리에 투자자 손길마저 싸늘
회수 못한 공사대금만 400억대
재무구조 개선 풀어야 할 과제

신세계건설 시공 '대구 빌리브 헤리티지' 첫 공매 모

신세계건설이 시공한 대구 빌리브헤리티지의 미분양 물량이 공매(공개매각)에서 전량 유찰됐다. 미분양 물량 공사대금 회수에 빨간불이 켜지면서 전사적인 재무구조 개선작업에도 험로가 예상되고 있다.

1월31일 온비드 및 지지옥션에 따르면 전날 1·2차 입찰된 대구 빌리브헤리티지의 미분양물량 총 121가구가 전량 유찰됐다.

경매업계는 대구 아파트값 약세를 유찰 배경으로 꼽았다. 인근 구축인 수성태영데시앙 전용 169㎡의 시세는 9억8000만원선이다. 이에 비해 빌리브헤리티지 평형별 가장 높은 최저입찰가격은 전용 151㎡의 경우 16억9500만원, 전용 159㎡는 15억8500만원, 전용 175㎡는 23억100만원이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "최초 감정가격이 주변 시세대비 높다. 금리마저 높아 매수세도 줄어든 것으로 보인다"며 "다만, 신축 수요는 유지되고 있어 몇 차례 유찰 이후 투자자가 관심을 보일 수 있다"고 말했다.

공매는 교보자산신탁이 내달 20일까지 최대 5차례에 걸쳐 진행한다. 2차로 넘어가면 10%, 2~5회차 때는 5~6%씩 최저입찰가격이 낮아진다. 5회차까지 유찰 시 감정가대비 25% 하락한다. 5차례 모두 유찰 시에는 입찰이 아닌 수의계약 방식으로 전환된다.

빌리브헤리티지는 대구의 강남으로 불리는 수성구에 위치해 있다. 지하2층~지상 최고 29층, 2개동에 총 146가구 규모다. 지난 2022년 11월 진행된 일반분양에서 25가구(분양률 17.1%)만 계약됐다. 지난해 8월 입주 시작 이후 준공 후 미분양 상태가 이어졌다. 결국 지난해 11월 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 연장하지 못하면서 대주단 주관사인 메리츠증권이 교보자산신탁에 공매를 요청했다.

시행사인 그라운디드홀딩스는 2019년 12월 메리츠증권 등 금융기관 9곳으로부터 PF대출 1480억원을 받아 빌리브헤리티지 사업에 착수했다. 건설·시행사들은 주택 분양 대금으로 금융권에서 받은 PF 대출을 갚고 공사비도 충당한다. 악성 미분양인 준공 후 미분양 적체로 시행사가 금융사에 대출금을 갚지 못해 공매로 이어진 셈이다.

신세계건설은 지난 2020년 1월 시행사로부터 빌리브헤리티지 시공권을 609억원에 수주했다. 하지만 미분양으로 약 436억원 공사대금을 받지 못했다. 더구나 신세계건설의 채권 순위는 4순위다. 공매 유찰 시 대주단(우선수익자) 원금 회수가 어려워져 공사비를 받는 시점도 미지수다.

신세계건설 관계자는 "공매 관련 사항은 당사가 주체가 아니므로, 공매 진행 과정을 예의주시할 것"이라며 "신세계건설은 빌리브헤리티지에 대해 책임준공을 완료했기 때문에 채무인수 의무는 없다"고 말했다.

업계에선 신세계건설 재구무조 개선에 대구 미분양물량이 발목을 잡고 있다고 입을 모은다.

한기평에 따르면 신세계건설은 지난해 3·4분기 기준 대구에서 총 6291억원 프로젝트를 진행 중이다. 이중 분양률이 저조한 빌리브헤리티지(146가구), 빌리브루센트(258가구), 빌리브라디체(606가구) 등 사업장의 총 도급액은 3300억원이다. 루센트, 라디체 분양률 역시 20%대로 저조하다.

한편 대구는 전국 17개 시·도 중 미분양 물량 최다 지역이다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준 대구 미분양 주택은 1만245가구다. 2022년 12월(1만3445가구) 대비 줄었지만 수도권 전체 미분양 1만31가구 보다 많은 물량이다. 대구의 준공 후 미분양 물량은 1044가구로 1년새 4배 수준으로 치솟았다.

junjun@fnnews.com 최용준 기자