전문가들 "정비사업 요건 명확히 제시 … 안전진단 폐지 환영"

용적률 따라 공공기여율 차이
재건축조합 사업성 분석 분주

이번 노후계획도시정비특별법 시행령 입법예고의 핵심 키워드는 정밀안전진단과 용적률이다.

전문가들은 일단 노후계획도시 정비사업의 적용 요건을 명확히 다뤘다는 점에서 긍정적인 반응을 보였다. 재정비가 필요한 노후 도심 규모가 점차 커지는 만큼 대상 지역을 확대하고 그 요건도 내세워 사업 방향성을 제시했기 때문이다.

31일 공개된 시행령에 따르면 지방자치단체 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단을 면제한다고 분명히 했다. 1기 신도시는 사실상 안전진단이 면제되는 셈이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "특별정비예정구역에서 통합 재건축을 하면서 지자체 조례로 정한 비율보다 공공기여를 많이 하면 안전진단이 면제된다"며 "그게 아니더라도 지자체장이 일정 범위에서 안전진단 평가항목별 비중을 조절해 안전진단을 하도록 한 것은 재건축 사업의 큰 걸림돌을 걷어낸 것"이라고 평가했다.

그는 또 "지금은 추가 분담금 등 문제로 정비사업 활성화가 쉽지 않지만 앞으로 그와 같이 안전진단이 면제되는 사례가 누적되면 안전진단 전면 폐지까지 다루게 될 것"이라고 강조했다.

공공기여 비율을 2개 구간으로 차등화한 방안은 추가적인 용적률 인센티브를 받으려면 그에 상응하는 공공기여를 하라는 것이어서 합리적 기준을 제시했다는 평가를 받는다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "공공기여 비율 첫 구간(10~40%)에서 15% 정도를 적용하는 건 사업자(조합)와 공공 부문이 모두 감내할 수 있는 수준"이라며 "둘째 구간(40~70%)에서는 각 지자체가 조례를 통해 반드시 조합의 사업성을 확보할 수 있는 수준으로 공공기여 비율을 조절해야 할 것"이라고 말했다.

재건축 추진 단지엔 집값 상승 호재도 발생한다. 다만 곧장 상승할 것으로 보긴 어렵다는 지적이 나온다. 이 위원은 "지금은 인허가보다 개별 조합원들의 경제 여력(추가 분담금)이 중요한 시기여서 재건축 사업의 호재도 장기적 관점에서 봐야 할 것"이라고 진단했다.

1기 신도시 주민들은 이번 시행령 입법예고를 두고 기준 용적률과 그에 따른 세부적 공공기여 비율 사이 사업성 분석부터 필요하다고 입을 모은다. 성남시 분당구 한 주민은 "당장 하반기부터 선도지구 신청서를 내야 하는 만큼 복수의 단지 주민들 간 의사소통을 통해 합의된 동의서를 확보하는 게 가장 중요하다"고 말했다.

다만 1기 신도시 내 아파트 완공 시기가 대체로 비슷해서 한꺼번에 재건축 수요가 몰리고 통합 재건축을 하는 특별정비구역 내 조합 간 사업 방식을 두고 갈등이 불거지면 재건축 진척이 더딜 수는 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "건설 과정에서 이주 방안이나 원자재 가격 급등 같은 문제가 불거질 수 있는 만큼 시범단지(선도지구)를 중심으로 질서 있는 정비사업이 꼭 추진돼야 할 것"이라고 지적했다.

[서진우 기자 / 연규욱 기자]