경기 북부·인천 주택시장 한파 여전… 강남은

하나금융경영연구소 "올해 수도권 집값, 수요 기반보다 가격 재하락 우려가 큰 지역은 부진"

지난해 9월부터 정책모기지가 축소된 가운데 고금리와 대출 규제가 겹치면서 올해에는 지역별로 주택 시장 회복 속도에 차이가 있을 전망이다. 인천 등의 지역에서는 매도 매물은 늘어나는 반면 매수세 부진으로 매물이 적체되면서 가격이 다시 떨어질 가능성이 제기된다./사진=뉴스1

올 들어 특례보금자리론이 마감된 가운데 고금리와 대출규제로 주택구매 심리가 다시금 위축되면서 지역별 시장 흐름에 차이가 발생하고 있다. 수도권 중 서울과 서울 통근권에 포함되는 경기 남부는 수요 기반이 풍부해 비교적 부진이 덜할 것으로 예상된다. 반면 경기 북부와 인천 등은 금리 하락 가능성이 가시화되기 전까지 수요가 회복되지 않아 매물 적체나 가격 재하락 우려가 확산될 수 있다.

31일 하나금융경영연구소에 따르면 올해 전국 아파트 매수 회복세는 수도권에 집중될 전망이다.

강남3구와 강동·동작·영등포·양천 등 서울 강남 지역은 올해 가격을 회복할 가능성이 크다. 일부 지역이 투기과열지구나 토지거래허가지역에 포함돼 있어도 주요 단지 매매가격은 전 고점 수준에 육박하는 모습을 보인다. 분양가상한제가 적용되거나 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사제 적용으로 시세 이하로 분양하는 경우가 대부분이어서 분양실적도 양호하다는 평가를 받는다.

하서진 하나금융경영연구소 연구위원은 "고소득자와 고가주택이 많아 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 대출규제 강화나 정책모기지 축소에 따른 영향이 적으며, 주요 학군이 소재해 진입 대기수요가 풍부하다"며 "재건축 외에 신규 공급이 제한적이고 재건축 기대감도 가격이 반영돼 가격 상승폭이 큰 편으로 예상된다"고 말했다.

서울 강북의 경우 마포·서대문·종로·중구·동대문·용산·성동·광진구 등 도심을 중심으로 회복세를 나타낼 전망이다. 다만 학군 발달 미흡 등으로 강남권 대비 실거주 선호도가 낮아 가격 회복세 편차가 큰 편으로 풀이된다. 실거주 수요에 의한 전세가격 상승 여부가 지역별 매매가격 향방에 영향을 미칠 것으로 보인다. 한남동이나 성수동 등 한강변 대규모 개발사업 추진 지역, 재개발 밀집지역등 중심으로 가격 상승 기대감이 높다.

관악·금천·구로·강서·은평·성북·노원·도봉·강북·중랑구 등은 핵심지역 대비 매수세 위축이 비교적 크다. 고소득자 비중이 상대적으로 낮고 9억원 이하 주택 비중이 높아 대출규제와 정책 모기지 축소된 영향으로 자금 여건이 악화된 탓이다. 서울 외곽의 거주 수요 또한 줄었다. 서울 접근성과 낮은 가격 수준을 고려하면 인근 경기 지역으로 이동하는 것이 유리하다는 판단에서다. 수도권광역급행철도(GTX)와 지하철, 간선버스 확대와 경기권 신축 아파트 공급 시 매매·전세가격이 보다 저렴하다는 점이 유인 요인으로 작용했다.

과천·광명·광주·군포·성남 등 경기 남부는 강남 접근성이 우수하고 업무기능이 확대되는 지역을 중심으로 매수세나 가격을 회복할 것으로 보인다. 하 연구위원은 "판교와 과천에서 업무지구가 확대되고 GTX-A, C노선 등으로 교통망이 개선되며 일자리 접근성이 높아지면서 경기 남부의 주택 시황이 양호한 상태로 전환됐다"며 "1기 신도시에 포함되는 지역은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'('노후계획도시특별법')과 재건축 부담금 입법 추이가 영향을 줄 것"이라고 내다봤다.

가평·남양주·동두천·양주 등 경기 북부는 일자리 접근성이 낮은 지역으로 GTX 역사 인근 등 교통망 개선지역 위주로 매수세가 형성될 것으로 것으로 보인다. GTX-A 개통 외에 추가적인 개발 호재는 현실화까지 시간이 필요해 주택가격 회복 동력이 약한 편이라 광역교통 접근성이 낮은 지역에선 미분양이 증가할 수 있다. GTX-B와 C노선 개통 시점은 최소 5년 후인데다 남양주 왕숙(6만6000가구), 고양 창릉(3만8000가구), 파주 운정(3만3000가구) 등 3기 신도시 공급물량도 대기하고 있어서다.

인천의 경우 외지인 구매 비중이 높았으나 최근 투자수요 감소로 주택가격이 급락한 이후 회복세가 지연되고 있다. 지난달 말 기준 송도, 청라, 영종 등의 주요 아파트 단지 가격은 전 고점 대비 80% 이하로 떨어졌다. 2022년부터 지난해까지 검단 등에 대규모 공급이 지속됨에 따라 올해와 내년 입주물량이 늘며 수도권 중 부진 극복이 가장 더딜 것으로 예상된다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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