서울 9·경기 30곳 '노후도시 특별법' 적용…안전진단 면제

분당·일산 재건축 대폭 완화
최고 70층까지 올린다
노후정비 108곳으로 확대
용인 수지·인천 부평도 추가
인접 부지와 통합개발 가능
용적률 규제 대폭 완화
전국 215만 가구 혜택 받아

오는 4월 27일부터 시행되는 ‘노후계획도시정비특별법’ 적용 대상이 대폭 확대돼 수도권 1기 신도시뿐 아니라 서울과 지방 노후 택지 215만 가구가 특별법의 혜택을 받아 재건축할 수 있게 된다. 면적이 100만㎡ 미만인 택지는 인접 부지와 통합 개발할 수 있고, 산업단지 배후지도 적용 대상에 포함됐다. 여기에 지방자치단체 조례 등으로 묶였던 안전진단과 용적률 등 각종 규제도 폭넓게 완화되면서 조성 20년이 지난 노후택지지구 개발 기대감이 커지고 있다.

 ○특별법 대상 택지 57곳 추가

31일 국토교통부가 발표한 노후계획도시정비특별법 시행령 입법예고안에는 전국 108개 지구, 215만 가구가 포함됐다. 특별법 제정 당시 택지지구 조성 20년 경과, 100만㎡ 이상을 대상으로 정했다. 적용 대상으로 발표된 지역은 51곳에 불과했다.

국토부는 공공이 시행하는 주택 공급 목적의 개발사업과 배후 주거단지 조성사업을 모두 포함한 결과 적용 범위가 넓어졌다고 설명했다. 크기가 100만㎡에 못 미치더라도 인접·연접 택지와 합치거나 구도심·유휴부지를 포함해 면적이 100만㎡ 이상이면 특별법 적용 대상에 포함했다. 다만 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이내로 제한된다.

서울에선 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 적용 대상이다. 경기도에서는 수원 매탄1과 용인 수지, 평택 안중 등 30개 택지가 특별법 대상에 속한다. 인천에선 구월, 연수 등 5곳이 혜택을 받는다. 지방에선 대구 10곳, 충북 8곳, 광주·대전·경남·전북 6곳, 부산·강원 5곳 등이 대상에 포함됐다. 경기 안산 반월, 충북 오창과학, 전남 영암 대불, 경남 창원국가산단 배후지도 특별법 적용을 받을 수 있다.

지방자치단체가 개발 기본계획을 세우면 이들 택지는 주거단지·중심지구·시설·이주대책 지원형 등 4개 유형의 ‘특별정비구역’으로 나뉜다. 주거단지 정비형은 25m 이상 도로로 나뉜 토지가 대상이다. 다만 지자체가 지역 여건을 고려해 별도 지정할 수도 있다. 철도역 승강장 반경 500m 내에선 상업·업무지구로 고밀도 복합개발이 가능하다. 이주 단지 공급을 목적으로 하는 이주대책 지원형과 기반시설 조성을 위한 시설 정비형도 별도 지정된다.

 ○안전진단 사실상 대부분 ‘면제’

관심을 끈 재건축 안전진단 면제 기준은 완화됐다. 특별정비예정구역 안에서 2개 이상의 단지를 통합 재건축하면서 조례로 정해진 비율 이상을 공공기여로 제공하면 면제받을 수 있다. 지자체는 5%포인트 범위 안에서 안전진단 평가항목 비중을 조정할 수 있다. 지자체장이 안전진단 항목 중 구조안전성 비중을 현재 30%에서 25%로 낮출 수 있게 되는 셈이다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “대부분 단지가 통합 재건축을 추진하려고 해 사실상 안전진단을 면제받을 수 있을 것”이라고 설명했다. 실제로 경기 성남 분당에서는 시범단지, 효자촌, 양지마을과 파크타운 등이 통합 재건축을 추진 중이다.

특별법이 적용되는 택지는 각종 건축규제가 모두 완화된다. 용적률은 지자체 조례 제한과 관계없이 법적 상한의 150%까지 완화할 수 있다. 준주거지역(법적 상한 500%)은 최대 750%까지 용적률 완화 혜택을 받을 수 있는 셈이다. 종상향과 특별법 인센티브까지 받으면 최고 70층짜리 아파트도 지을 수 있을 전망이다. 건폐율 역시 조례 적용을 받지 않고 법적 상한(70%)까지 허용된다.

공공기여는 기본계획에서 정한 기준 용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 10~40%의 비율을 적용하기로 했다. 기준 용적률을 초과하는 경우에는 40~70%의 공공기여를 적용할 방침이다. 구간별로 차등 적용해 재건축 과정에서 과도하게 고밀 개발되는 것을 억제하기 위한 차원이다. 지자체는 이렇게 확보한 공공기여를 활용해 도시 기능을 강화할 수 있다. 기본계획을 수립할 때 도로나 상하수도, 공원 등 기반 용량을 고려해 전체 적정 용적률을 산출할 계획이다.

유오상/서기열 기자 osyoo@hankyung.com