서울가양·용인수지도 노후도시 특별법 대상…“재건축 등 정비사업 속도낼 것"

노후도시 특별법 적용 대상 108곳·215만가구로 확대

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2024.1.30/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 김동규 기자 = 서울 가양, 경기 용인 수지·수원 정자 등 전국 108개 지구·215만가구가 노후계획도시 특별법 적용 대상이 된다. 정부가 특별법 적용 대상을 확대한 것으로, 입안 당시(51곳·103만가구)보다 2배 이상 늘어난 물량이다.

특별법 적용을 받는 구역은 정비사업 시 용적률을 법적 상한의 150%까지 높일 수 있고, 늘어난 용적률에 대해서는 최대 70%의 공공기여 비율을 적용한다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’ 시행령을 마련해 입법예고한다고 31일 밝혔다.

전문가들은 이번 시행령이 재건축·재개발 추진에 속도를 더해줄 것이라고 평가했다. 다만 지역별로 처한 상황이 상이해 실제 사업 속도에 어느 정도 가속이 붙을 지는 지켜봐야 한다고 지적했다.

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◇서울 가양·고양행신 등 포함...용적률 법정 상한의 150%까지 상향

31일 국토부에 따르면 특별법 시행령에는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(4월27일 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위한 세부적인 내용이 담겼다.

우선 시행령에는 택지개발사업, 공공주택사업 등 주택공급 목적의 개발사업과 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과 시행된 배후 주거단지 조성사업도 노후계획도시에 포함하는 내용이 포함됐다.

또 인‧연접 택지‧구도심‧유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상인 지역으로 정의를 구체화했다.

이에 따라 안산 반월, 창원 국가산단 배후도시 등이 추가돼 최대 108개 내외의 지역이 특별법 적용을 받을 수 있게 됐다.

특별정비구역의 경우 주거단지는 25m 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 했고, 역세권을 철도역으로부터 반경 500m 이내에 포함된 지역으로 정의해 고밀‧복합개발하도록 했다.

용적률을 법정 상한의 150%까지 상향하고, 건폐율과 인동간격은 조례에도 불구하고 국토계획법 및 건축법 상한까지 완화토록 하는 등 건축규제 완화에 관한 사항도 구체화했다.

선도지구 지정기준은 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 도시기능 향상, 주변지역 확산 가능성을 고려해 구체화했으며, 지자체별 구체적인 기준‧배점‧평가절차는 오는 5월 중 공개할 예정이다.

안전진단은 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 면제하도록 해 노후계획도시는 안전진단이 대부분 면제될 수 있게 했다.

공공기여 비율도 2가지 구간으로 차등화했다. 기본계획에서 정한 도시의 기준용적률(적정수준의 평균용적률)까지는 낮은 수준의 공공비율(10~40% 범위에서 조례로 결정)을 적용한다.

기준용적률을 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위에서 조례로 결정)을 적용하도록 해 과도한 고밀화를 억제하고, 지자체가 기반시설 확충‧도시기능 향상에 필요한 비용과 주민 부담을 고려할 수 있도록 했다.

국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(4월27일 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 다음달 1일부터 12일까지 입법예고한다고 31일 밝혔다. 시도별로는 △서울 9곳 △인천·부산·강원 5곳 △대구 10곳 △광주·대전·경남·전북 6곳 △울산 2곳 △경기 30곳 △충북 8곳 △충남 1곳 △경북 2곳 △전남 4곳 △제주 3곳 등이다. ⓒ News1 김초희 디자이너

◇전문가들 “재건축·재개발 추진 탄력...안전진단 면제로 걸림돌 배제”

전문가들은 이번 특별법 시행령 제정안으로 재건축과 재개발에 탄력이 붙을 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 시행령의 경우 노후계획도시 정비사업의 적용요건을 명확히 다뤘다는 점에서 긍정적”이라며 “특히 재건축을 억제했던 안전진단을 사실상 무력화하는 내용이 눈에 띈다”고 말했다.

그는 “특별정비예정구역 내 통합재건축에 공공기여를 더한다는 전제(단서조항)를 달고 있지만 기본적인 목적은 안전진단을 면제함으로써 정비사업의 추진을 가속화하겠다는 것”이라며 “지금은 추가분담금 등의 문제로 정비사업 활성화가 쉽지 않은데, 이런 식으로 안전진단이 면제되는 선례가 누적될 경우 자연스레 안전진단 전면폐지까지도 다루게 될 것”이라고 덧붙였다.

공공기여 비율 2구간 차등화에 대해서는 “추가적인 용적률 인센티브를 받겠다면 그에 상응하는 공공기여를 내라는 것으로 적절하다고 생각한다”며 “다만 사업자 입장에서는 공공기여가 과대한 것이 아니냐는 불만이 있을 수도 있다”고 지적했다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “공공기여 비율을 차등화한 것이 눈에 띈다”며 “이런 식으로 해서 재건축이나 재개발 속도를 빨리 하고, 용적률 상향 등을 통해 사업을 확대할 수 있게 했다는 점에서 긍정적으로 평가한다”고 설명했다.

이어 “다만 공공기여 비율을 지방자치단체에서 정하게 돼 있어 지자체별로 다르게 정해질 경우 지역별 용적률 수준이나 사업성이 달라질 수 있을 것으로 보인다”며 “서울이나 분당과 같이 토지 가격이 높은 지역들은 공공기여 금액이 더 높아질 가능성이 있다”고 덧붙였다.

특히 “정비계획을 수립하면서 여러 단지가 통합하는 경우가 생길 수 있는데, 조합원 이견 가능성이 일반 재건축이나 재개발보다 많을 가능성이 있다”며 “(사업) 완료까지 장시간이 소요될 수 있다는 우려도 있다”고 밝혔다.

hwshin@news1.kr