노후계획도시 특별법 적용지 ‘51곳→108곳’ 확대…“1기 신도시 기준 용적률 300% 안팎”

국토부, 노후계획도시정비특별법 시행령 입법예고
가양·중계 등 서울 9곳, 용인 수지·고양 행신 등 경기 30곳

성남시 분당구 아파트 단지 전경 [매경DB]

노후계획도시 특별법 적용 대상 지역이 대폭 확대된다. 이들 지역은 재건축·재개발 추진이 수월해지는데, 용적률을 법적 상한의 150%까지 높일 수 있다. 다만, 늘어난 용적률에 대해서는 최대 70%의 공공기여 비율이 적용된다.

국토교통부는 이같은 내용을 담은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’ 시행령 제정안을 입법예고한다고 31일 밝혔다.

노후계획도시 대상은 택지개발사업·공공주택사업·산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 만들어진지 20년 이상 지났고, 인접·연접한 택지와 구도심·유휴부지를 포함해 면적이 100만㎡ 이상인 지역이다. 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

그동안 정부는 조성 이후 20년이 지난 면적 100㎡ 이상의 단일 택지개발지구 51곳을 특별법 적용 대상으로 밝혀왔다. 그러나 시행령으로 주택 공급 목적의 개발사업뿐만 아니라 산업단지, 공공기관 이전과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업에 의한 택지까지 적용 대상에 포함시켰다.

구도심·유휴부지까지 면적에 합산할 수 있도록 하면서 특별법 적용 대상은 대폭 늘었는데, 안산 반월, 창원 국가 산업단지 배후도시 등 총 108곳이 노후계획도시 특별법을 적용받는다.

노후계획도시 건축규제 완화범위 [자료 = 국토교통부]

서울에서는 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 적용 대상이다. 경기는 1기 신도시 5곳(분당·일산·중동·평촌·산본)과 용인 수지, 하남 신장, 고양 중산, 고양 행신, 수원 정자 등 30곳이 해당된다.

인천은 구월, 연수, 계산과 함께 만수 일대, 부평 일대 등 5곳이 포함된다.

비수도권에서 특별법 적용이 가능한 곳은 ▲ 부산 5곳 ▲ 대구 10곳 ▲ 광주 6곳 ▲ 대전 6곳 ▲ 울산 2곳 ▲ 강원 5곳 ▲ 충북 8곳 ▲ 충남 1곳 ▲ 경북 2곳 ▲ 경남 6곳 ▲ 전북 6곳 ▲ 전남 4곳 ▲ 제주 3곳이다.

주거단지는 25m 이상 도로로 둘러싸인 블록 단위로 2개 단지 이상이 통합 재건축하는 것이 원칙이다. 구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없다면 1개 단지도 특별정비예정구역으로 지정해 재건축할 수 있다.

철도역에서 반경 500m 이내 역세권은 고밀·복합개발하도록 했다.

특별정비구역이 되면 각종 건축규제가 완화된다. 먼저 법정 상한선의 150%까지 용적률을 높일 수 있게 된다. 주거지역의 용적률 상한선은 200∼300%이고 준주거지역은 500%다. 규정상 주거지역에서는 최대 450%, 준주거지역은 750%까지 용적률을 높일 수 있다.

건폐율과 건물 간 간격은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화한다.

특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단이 면제된다.

지방자치단체는 5%포인트 범위에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있다. 안전진단의 구조안전성 비중을 30%에서 25%로 낮추는 방식이다. 이럴 경우 사실상 특별법에 따라 재건축을 추진하는 모든 단지의 안전진단이 면제되는 것이나 다름없다.

공공기여는 기본계획에서 정한 기준 용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 10∼40%의 비율을 적용한다.

기준 용적률을 초과하는 범위부터는 40∼70%를 적용한다. 특별법이 없이도 실현 가능한 개발 이익과 특별법으로 추가로 얻게 된 개발 이익에 차등화된 공공기여율을 적용하는 것이다.

국토부 관계자는 “1기 신도시의 경우 기준 용적률이 300% 내외가 될 것으로 보인다”며 “공공기여 구간을 차등화한 것은 과밀화를 억제하고, 가급적이면 기준 용적률 이내로 들어오라는 시그널”이라고 말했다.

일례로 기준 용적률이 300%이고 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 단지의 경우 기준 용적률에서 단지 용적률을 뺀 값(120%)에 15% 공공기여 비율을 적용하고 증가 용적률 330%에서 기준 용적률을 뺀 값(30%)에 공공기여 비율 50%를 적용하면 총 공공기여 비율은 33%가 된다.

용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)해 여기에 해당하는 현금, 공공주택, 생활 사회기반시설(SOC), 토지 등으로 공공 기여해야 한다.

국토부는 경기도, 1기 신도시 지자체와 협력해 표준 조례안을 마련하는 등 지자체의 조례 제정 과정도 적극 지원하겠다는 방침이다.

국토부는 1기 신도시 중 재건축을 가장 먼저 추진하는 선도지구를 지정하기 위한 기준과 배점, 절차를 올해 5월 중 공개할 계획이다. 이르면 오는 6월부터 선도지구 공모절차를 시작해 11∼12월께 지정한다.

부동산 전문가들은 노후계획도시의 정비와 공급이 원활하게 되도록 대상지역을 확대하고 안전진단·건축규제 등을 대폭 완화함으로 사업 속도를 높였다고 평가했다. 다만, 사업성이 높아야 빠른 사업 추진이 가능한 정비사업 특성상 지역별 속도 차이가 있을 수 있다고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “서울, 분당 등 토지 가격이 높은 지역은 다른 지역 대비 공공기여 금액도 높아질 수 있고, 용적률 인센티브를 받는 것보다 공공기여 금액이 더 클 가능성도 있다”면서 “일반 재건축, 리모델링 사업보다 조합원들의 이견이 있을 가능성도 높아 사업 완료까지는 장기간이 소요될 것으로 예상된다”고 말했다.