노후계획도시특별법 적용 108개로 확대… 서울 가양, 용인 수지도 포함

서울 가양, 경기 용인 수지·수원 정자 등이 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’(노후계획도시특별법)의 적용을 받게 됐다. 정부가 시행령 개정을 통해 특별법 적용 기준을 확대했기 때문이다. 이로써 특별법 적용 지역은 입안 당시 51개에서 최대 108개로 늘어날 것으로 전망된다.

국토교통부는 지난해 말 국회를 통과한 노후계획도시특별법의 시행령을 개정하고 한 달 간 입법 예고한다고 31일 밝혔다. 개정 시행령은 특별법 적용대상과 안전진단 면제, 공공기여 비율 등에 관한 기준을 구체적으로 정했다.

서울 시내의 한 노후 아파트 앞에 재건축 사업 관련 현수막이 걸려 있다. 조태형 기자

특별법 적용대상 51개→108개로

우선 특별법 적용 대상인 ‘노후계획도시’의 정의가 넓어졌다. 기존 특별법은 노후계획도시를 ‘택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년이 경과하고 면적인 100만㎡ 이상인 지역’로 규정했다.

시행령은 ‘택지개발사업’의 범위에 공공이 시행한 주택공급개발사업, 산업단지 개발, 공공기관 이전과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업을 포함했다. 이에 따라 안산 반월, 창원 국가 산단 배후 도시 등이 적용대상에 추가됐다.

‘면적 100만㎡ 이상’ 기준도 유연하게 해석하기로 했다. 단일 택지가 100만㎡ 이상인 경우 외에도 연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 모두 100만㎡를 넘으면 노후계획도시로 인정한다. 다만 난개발을 막기 위해 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이하(50만㎡)로 제한하기로 했다.

이에 따라 단일 택지 면적이 100만㎡를 넘지 못하는 서울 가양, 수원 매탄1·2, 용인 수지, 평택 안중, 고양 증산, 의정부 송산, 고양 행신 등이 적용 대상에 추가됐다.

정부는 특별법 적용 대상이 입안 당시 밝힌 51개, 103만가구에서 최대 108개, 215만가구로 늘어날 수 있다고 전망했다. 지역별 적용 대상은 경기 30개, 대구 10개, 서울 9개, 충북 8개, 경남·전북·광주·대전 6개 등이었다.

용적률은 법정 상한의 150%까지

시행령은 특별정비구역 지정 요건도 구체적으로 명시했다. 특별정비구역은 크게 주거단지정비형, 중심지구정비형, 시설정비형, 이주대책지원형 등 4가지 유형으로 나뉜다.

주거단지는 25m 이상 도로로 둘러싸인 블록 단위로 2개 단지 이상이 통합 재건축하는 것을 원칙으로 한다. 단 구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없으면 1개 단지도 특별정비구역으로 지정될 수 있다. 중심지구의 ‘역세권’은 철도역 승강장 경계로부터 500m 이내로 정의하고, 상업업무지구 고밀·복합 개발한다는 원칙을 세웠다.

건폐율과 건물 간 거리는 조례와 무관하게 국토계획법과 건축법 상한까지 완화한다. 용적률은 법정 상한의 150%까지 높일 수 있다. 3종 일반주거지는 최대 450%까지 가능하다.

특별정비구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단이 면제된다. 국토부 관계자는 “1기 신도시를 포함한 노후계획도시는 사실상 안전진단이 면제해 신속한 추진이 가능하도록 할 것”이라고 했다.

공공기여율 산정은 ‘2구간’ 차등화

공공기여율 산출 예시. 국토부 제공

공공기여 비율 산정 방식도 공개됐다. 도시별 적정 평균 용적률(기준용적률)을 기본계획 단계에서 정하고, 이를 기준으로 공공기여 비율을 계산하는 것이 골자다. 현재 특별법 원안은 특별정비계획으로 결정된 용적률에서 특별정비계획 수립 이전 용적률을 뺀 용적률의 100분에 70 이하 범위에서 공공기여하도록 규정하고 있다.

시행령은 공공기여 비율 산정 방식을 2구간으로 나눠구체화했다. 특별정비계획으로 결정된 용적률이 기준용적률보다 작을땐, 증가한 용적률의 10~40% 범위에서 공공기여분을 결정한다. 특별정비계획으로 결정된 용적률이 기준 용적률보다 크면, 증가된 용적률 40~70% 범위에서 공공기여분을 산출하게 한다. 용적률이 크게 늘면 그만큼 더 많이 내라는 취지다.

예를 들어 현재 평균 용적률이 180%, 기준 용적률이 300%인 A신도시는 공공기여 비율이 1구간 15%, 2구간 50%로 정할 수 있다. 이때 B단지 용적률이 330%로 결정되면 이 단지 공공기여 비율은 ‘(300-180)×15%+(330-300)×50%=18%+15%’로 총 33%가 된다. 용적률의 33%만큼의 가치를 금액으로 환산해 이를 현금, 공공주택, 사회간접자본(SOC), 토지로 공공에 기여해야 한다는 뜻이다.

공공기여는 각 단지들이 용적률을 무한정 올려서 도시 과밀화를 초래하지 못하게 하는 일종의 ‘제한선’ 역할을 하게 된다. 국토부 관계자는 “공공기여 비율은 지자체가 도시계획을 어떻게 수립할 것인지, 기준용적률을 얼마로 정하느냐에 달라질 수 있다”며 “과도한 고밀화를 억제하고, 기반시설 확충 및 도시기능 강화에 필요한 비용 등을 고려해 구간을 차등화했다”고 설명했다.

심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com, 김경민 기자 kimkim@kyunghyang.com