"1기 신도시 기준 용적률 300% 내외…분당·일산 등엔 선도지구 2곳도 지정"[일문일답]

특별정비구역 4개로 분류…"유형별 거축 규제 달리 적용"

서울 남산에서 바라본 아파트단지 모습. 2024.1.30/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

(세종=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 1기 신도시 등 노후계획도시를 특별법에 따라 특별정비구역 내에서 재정비를 진행할 때 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 안전진단을 면제받을 수 있도록 했다.

국토교통부는 이 같은 내용의 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(4월27일 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 2월 1일부터 12일까지 입법예고한다고 31일 밝혔다.

특별법 시행령에는 노후계획도시의 정의, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율 등이 구체적으로 담겼다.

노후계획도시를 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업 등으로 조성됐고, 인‧연접 택지‧구도심‧유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상인 지역으로 정의를 구체화했다.

용적률을 법정 상한의 150%까지 상향하고, 건폐율과 인동간격은 조례에도 불구하고 국토계획법 및 건축법 상한까지 완화한다.

안전진단은 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 면제하도록 했다.

공공기여는 기본계획에서 정한 도시의 기준용적률(적정수준의 평균용적률)까지는 낮은 수준의 공공비율(10~40% 범위에서 조례로 결정)을 적용하고, 기준용적률을 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위에서 조례로 결정)을 적용한다.

다음은 최병길 국토부 도시정비기획준비단 단장과의 일문일답.

-오늘 발표에 이주대책 관련 내용이 없다. ▶시행령에 들어가야 하는 이주대책은 사업 시행자의 범위와 관련된 것들이다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택공사(SH) 등 이런 기관에 대한 얘기라 주민들한테 크게 권리 관계에 의미가 있는 것은 아니라 설명에서 제외했다.

-특별 정비구역 유형 4가지로 분류했는데, 건축규제 완화 등이 달리 적용되는지. ▶그럴 수 있다. 가이드라인을 당장 제공할 것은 아니지만, 예를 들어 역세권 중심지구 정비형 경우에는 용적률을 조금 더 (완화할 수 있다). 일반 주거단지 정비형은 준주거로 바꾸진 않을테니까 3종 내에서 용적률을 상향하는 식으로 운영이 될 것 같다.

-당초 노후계획도시 선정 기준은 100만㎡ 단일이었는데, 변경된 이유는. ▶시행령 만들 때 1기 신도시 등에 의견을 물어봤다. 부천이나 일산 같은 곳은 원도심 일부도 같은 생활권으로 묶여 있는데 택지지구 에서는 벗어나 있어 같이 정비를 못하는 것인지 같이 정비를 하게 해달라는 요청이 있었다. 그래서 전체 면적의 20% 범위는 구도심을 포함할 수 있게 했다. 이론적으로 80만㎡가 되면 옆에 있는 구도심 20만㎡를 붙여서 정비를 할 수 있게 된다.

-특별법 적용 지역이 108개로 늘었는데, 조성사업 목적과 연접지역 추가 때문이다. 각각 끼친 영향은 무엇인지. ▶산업단지 4개가 추가됐다. 아직 공공기관 이전이나 20년이 초과안돼서 아직 적용이 안되는 것이다. 공공주택이 1개에서 5개로 늘었고, 나머지는 다 택지 개발 지구인데, 인접 면적에서 늘어난 것으로 보면 된다. 과거 광역교통 개선 대책을 수립해야 하는 대상을 100만㎡ 이상으로 정했었다. 그런데 그 규제를 피하려고 택지를 같은 지역에서 쪼개서 개발하는 경우가 있었다. 그런 곳들이 많아서 적용 지역이 늘어났다.

-기준용적률이 중요해 보이는데. 지역별로 어떻게 되는지. ▶지자체들이 기본계획 수립하면서 그런 것들을 검토하고 있고 이제 경기도랑 국토부가 협의를 해야되기 때문에 확정된 것은 아니다.

-대략적인 1기 신도시 평균 기준 용적률은 얼마인지. ▶300% 내외가 될 것으로 보인다.

-기준용적률이 신도시마다 다르게 설정되는지. ▶달라야 된다. 1기 신도시 지을 때 가구당 평균 가구원 수를 3.9명으로 계산해서 건설했는데, 실제 가구원수는 현재 2.2명이다. 계획보다 현재 인구가 낮다. 분당은 계획인구가 39만명에서 36만명으로 3만명 여유가 있고, 다른 곳들은 조금 더 여유가 있다. 이런 것들을 감안해서 용적률을 얼마나 올릴지 아니면 기반시설을 확충할지 기본계획에서 시뮬레이션해 보게 된다.

-선도지구를 매년 지정한다는 얘기가 있었는데. ▶첫번째 지정이 선도지구인 것이고, 두번째로 지정한다면 선도지구가 아니다. 다만 매년 정비하는 물량이 나오기 때문에 첫해 선도지구 지정이 안되더라도 2년 차에 새로운 사업들이 착수하기 때문에 너무 걱정하지 말라는 취지에서 그런 말이 나온 것 같다.

-선도지구 이후 2년차부터 지정기준은 어떻게 되나. ▶연간 정비 물량을 지자체별로 만들 것이다. 선도지구를 선정했던 것과 비슷한 방식으로 선정을 해서 물량 관리를 해나가야 될 것 같다.

-분당은 2곳 이상 선도지구를 지정할 계획인지. ▶도시의 규모가 있고, 주민들이 사업 참여 의지도 많고 하면 굳이 한곳만 할 필요가 없다. 분당이나 일산은 다른 데보다 주택이 2배 이상 많기 때문에 2개이상 할 수도 있다. 가장 중요한 것은 시장에 영향을 얼마만큼 줄 것인가다. 너무 많은 재정비로 전셋값이 급등하면 안되는 것인 만큼 최소화하는 범위 내에서는 가급적 많이 할 수 있게 하는게 필요하다. 다른 곳도 이주 단지가 확보되고 전세시장이 안정됐다면 2개 이상씩 할 수 있다.

-처음 밝혔던 것보다 특별법 적용 지역이 2배가량 늘었다. ▶특별법 만들 때부터 인접·연접 지역과 구도심도 포함하겠다고 설명을 한 바 있고, 국회 논의 과정에서도 그런 얘기를 들었다. 이미 예정돼 있던 방안이기 때문에 무리한 것은 아니다.

-애초에 특별법 취지가 택지가 커서 재정비가 어려운 곳을 지원하기 위함인데, 산업단지 등을 포함하는게 적절한지. ▶산단의 면적이 크다. 단일 택지로 100만㎡를 넘고 주택수도 많다. 예를들어 창원 국가산단의 경우에는 배후지 면적이 산단 면적을 빼고도 1600만㎡대다. 신도시 정도 된다. 이것도 공공이 계획적으로 조성했기 때문에 노후도시로 봐야 한다.

-내년에 지방에서도 선도지구가 나올 수 있는 것인지. ▶지자체와 주민들의 의지가 중요하기 때문에 예단하기에는 이르다. 지자체가 별도로 하겠다고 하면 굳이 국토부가 막을 생각은 없다.

-시행령이 폭넓게 열어둔 것으로 보면 되는지. ▶1기 신도시와 비슷한 여건에 처해 있고 비슷한 방식으로 조성된 곳들은 똑같이 해주는 것이 맞다. 그래서 제도의 틀을 만들어 놨고, 필요하다면 가져다 쓰면 된다.

-재정비 사업으로 인한 도시 공동화 문제도 제기된다. 계획에 앞서 조정해야 하는 것 아닌가. ▶그걸 컨트롤하는 절차가 경기도의 승인권한이다. 도시 기본계획 수립할 때 지역별로 인구가 배분돼 있다. 따라서 이 기본 계획 승인을 할 때 그런 것들을 감안해서 한쪽에 너무 인구가 쏠리거나 하는 것은 같이 관리를 해 나가야 되는 것이다.

-공공기여를 해야 안전진단 면제를 해주겠다는 건데, 기존 계획보다는 까다로워진 듯 하다. ▶특별정비계획을 수립하면서 공공기여를 얼마만큼 어떤 식으로 할 것인가를 하나의 공공성으로 보기로 한것이다. 공공성이라는 걸 정량적으로 판단할 부분이 없다. 그런 식으로 공공기여를 통해서 필요한 시설을 설치한다든지 돈을 내가지고 기반시설을 쓸 수 있게 한다든지 하는 것들은 공공성으로 봐야할 것 같다.

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