1기신도시 특별정비로 늘어난 용적률 최대 70% 공공기여

노후계획도시 특별법 시행령 입법예고
용적률 법적상한 최대 150%까지 완화
주민참여율·공공기여, 선도지구 영향
정밀안전진단은 사실상 면제

윤석열 대통령이 지난 10일 1기 신도시인 경기 고양시 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 아파트 단지를 둘러보는 모습. [매경DB]

분당, 일산 등 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 재정비 특별법 적용을 받는 지역에서 재건축할 때 법적 상한의 150%까지 용적률 규제가 완화된다. 늘어난 용적률에 대한 공공기여는 두 구간으로 차등화하고 특별정비계획으로 늘어난 용적률에 대해서는 70% 공공기여 비율이 적용된다.

31일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 시행령을 입법 예고한다고 밝혔다. 지난해 노후계획도시 특별법이 통과된 이후 시행령에 위임한 사항을 규정하기 위한 후속 조치다.

이번 시행령에서는 특별법 적용 대상과 관련해 택지 조성 사업의 종류와 면적 기준 등을 구체화했다. 특별법상은 노후계획도시의 정의를 택지개발사업 조성 후 20년이 지난 100만㎡ 이상 지역으로 하고 있다. 시행령은 택지조성사업을 택지개발사업, 공공주택사업 등 주택 공급 목적 개발사업과 산업단지 개발, 공공기관 이전 등에 따른 배후 주거단지 조성 사업까지 포괄하도록 했다. 또 단일택지 면적이 100만㎡ 이상이 아니더라도 연접·인접한 택지와 유휴부지 등을 합산해 면적이 100만㎡를 넘으면 특별법 적용이 가능하게 했다. 이에 따라 특별법 적용 대상 가능 지역은 기존 51곳에서 108곳으로 확대된다. 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·부천중동)와 서울 개포, 목동뿐만 아니라 서울가양, 용인수지, 고양행신, 안산반월, 창원 국가산단 배후도시 등도 특별법 적용 대상에 포함됐다.

특별법 적용 대상 가능 대상 <국토교통부>

특별정비구역 유형도 4가지로 구체화했다. 주거단지 정비형, 중심지구 정비형, 시설 정비형, 이주대책 지원형 등이다. 주거단지 지원형은 25m 이상 도로로 구획된 토지를 원칙으로 한다. 중심지구 정비형은 철도역 승차장 경계에서 반경 500m 이내 및 상업·업무지구 고밀·복합 개발하는 구역이다. 시설 정비형은 기반시설이나 광역교통시설이 확충되는 구역을 뜻한다. 이주대책 지원형은 이주단지 공급을 목적으로 개발 정비하는 구역이다.

특별정비구역 세부지정 요건 <국토교통부>

시행령엔 선도지구 지정 기준도 담겼다. 선도지구란 노후계획도시 내에서도 정비사업이 먼저 추진되는 지역으로 선정 시 재정적·행정적 지원을 받을 수 있다. 주민 참여도, 노후도와 주민 불편, 도시기능 향상, 확산 가능성 등 4가지 기준을 토대로 선도지구가 지정될 예정이다. 국토부 관계자는 “시행령에서 정한 기준을 바탕으로 지자체별 구체적 선도지구 지정기준, 배점, 평가 절차를 상반기 중 공개할 예정”이라고 말했다.

특별법이 관심을 받는 이유는 정비사업 시 건축규제 완화를 적용받을 수 있기 때문이다. 시행령은 국토계획법상 규정된 용적률 상한에서 150% 이내로 규제를 완화하기로 했다. 또 건폐율은 상한선인 70%까지 적용하고 높이 제한도 0.25H로 완화하는 한편 공원·녹지 확보기준도 적용하지 않기로 했다.

특별법 건축규제 완화 내용 <국토교통부>

안전진단은 통합 재건축을 추진할 경우 사실상 면제된다. 특별정비구역 내에서 통합 재건축을 하면서 동시에 일정 비율을 공공기여 하는 경우 안전진단을 면제하기로 했다.

관건은 완화된 건축 규제에 따른 공공기여 비율이다. 정부는 공공기여 비율을 두 구간으로 차등화해 적용하기로 했다. 우선 노후계획도시별로 도로, 상하수도, 학교, 공원 등 갖춰진 기반시설에 따른 기준 용적률이 제시된다. 현재 아파트 단지에서 기준 용적률까지 증가하는 부분은 10~40% 범위에서 공공기여 비율이 산출된다. 여기에 기준용적률에서 특별정비구역으로 결정돼 더 늘어나는 용적률에 대해서는 40~70% 범위에서 공공기여를 하게 된다.

공공기여 산출 예시 <국토교통부>

예를 들어 현재 용적률이 180%인 단지가 속한 노후계획도시 기준 용적률이 300%이고, 특별정비구역 지정으로 330%까지 용적률이 늘어나게 된다고 가정해보자. 이 경우 기준용적률에서 현재 용적률을 뺀 120%는 1구간으로 10~40% 공공기여율이 적용되고 추가로 늘어난 30%에 대해서는 40~70%가 적용된다.