1기 신도시, 최고 75층까지 재건축...두 단지 통합땐 안전진단 면제

국토부, 시행령 입법예고...용적률 최대 750% 적용

경기도 분당신도시 서현동 시범단지 아파트들의 모습./김지호 기자

1기 신도시 등 노후계획도시에서 재건축을 추진하는 아파트는 현행 200% 안팎인 용적률(토지 면적 대비 층별 건축 면적 총합의 비율)을 최대 750%까지 높일 수 있게 된다. 같은 면적의 토지에 재건축을 한다고 가정하면 20층이던 아파트를 헐고 최고 75층까지 지을 수 있게 된다는 의미다. 또 두 개 이상의 단지가 통합 재건축을 추진하면 안전진단을 면제받을 수 있게 된다.

국토교통부는 오는 4월 27일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행’에 맞춰 시행령을 제정하고 내달 1일부터 3월 12일까지 입법예고한다고 31일 밝혔다. 시행령에는 구체적인 특별정비구역 지정 요건과 인센티브, 공공기여 방안 등이 담겼다.

◇특별법 적용 가능지역 전국 108곳

국토교통부는 특별법 적용 대상을 공공이 조성한 100만㎡ 이상 택지 또는 인접지역을 포함한 면적이 100만㎡ 이상인 곳들 중 20년이 지난 지역으로 규정했다. 국토부에 따르면 이 규정을 충족하는 구역은 전국적으로 108곳에 달한다. 서울에도 개포·목동 등 9곳이 포함되어 있으나 민간 주도 재건축, 재개발이 활발해 특별법을 적용받는 사례는 거의 없을 것으로 보인다. 결국 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 경기도 소재 1기 신도시 5곳에서 가장 먼저 특별법을 적용받는 사례가 나오고 이후 다른 지역으로 확산될 것으로 전망된다.

특별법을 적용받으려면 지자체로부터 특별정비구역으로 지정돼야 한다. 시행령은 특별정비구역 지정 요건을 주거단지, 중심지구, 시설 정비, 이주대책 지원형 등 4개 형태로 세분화했다. 하지만 주거단지 분류에 ‘지정권자가 지역 여건을 고려해 달리 적용할 수 있다’는 예외 조항이 있어 사실상 지자체에게 특별정비구역으로 지정할 수 있는 재량권을 줬다.

특별정비구역이 되면 각종 건축규제가 완화된다. 가장 먼저 법정 상한선의 1.5배까지 용적률을 적용할 수 있게 된다. 주거지역의 용적률 상한선은 200~300%이고 준주거지역은 500%다. 예컨대 3종 주거지역에 속한 아파트가 종(種) 상향을 통해 준주거지역이 되고, 특별법의 인센티브까지 받으면 최대 750%를 적용받을 수 있게 된다. 현재 용적률이 200%, 20층인 아파트를 재건축할 때 이론적으론 최대 75층까지 건축할 수 있게 되는 것이다. 종 상향을 하지 않더라도 최대 450%까지 용적률을 높일 수 있다. 국토부 관계자는 “이론적으로는 750%까지 가능하지만 지나치게 용적률이 높아지면 과밀로 인한 문제가 많으므로 실제로는 그보다 낮게 관리할 것”이라고 말했다.

채광, 일조권 등을 이유로 한 건축물 동간 간격 규제도 완화한다. 기존에는 1기 신도시에서 아파트 동간 간격으로 건물 높이의 80% 이상을 확보해야 했지만 특별정비구역에서는 건물 높이의 50%로 규정이 완화된다.

2개 이상 단지가 통합 재건축을 추진하고 일정 비율 이상의 공공기여를 할 경우 안전진단이 면제된다. 또 지자체장은 안전진단 평가항목별 비중을 5%포인트 범위 내에서 조정할 수 있는 권한도 갖게 된다. 구조안전성 항목의 비중을 낮추면 안전진단 문턱이 낮아지는 효과가 있다.

◇늘어난 용적률 최대 70% 공공이 환수

특별법을 적용받는 단지의 공공기여 관련 규정도 이번 시행령을 통해 윤곽이 나왔다. 시행령은 특별법이 없었어도 실현 가능했을 개발이익과 특별법으로 인해 추가로 얻게 된 개발이익에 대해 차등화된 공공기여 기준을 적용하기로 했다. 지자체가 수립할 기본계획에서 허용된 용적률까지 증가하는 부분은 10~40%를 환수하고 특별정비구역으로 지정되면서 기준 용적률을 뛰어넘어 받은 인센티브에 대해서는 40~70%의 공공기여 비율을 적용한다. 예컨대 현재 용적률이 180%이고 기본계획상 용적률 상한선이 300%인 아파트가 특별법을 적용받아 330%로 재건축되는 경우, 용적률 증가분 150%중 120%에 대해서는 10~40%를, 30%는 40~70%를 환수한다는 의미다. 구체적인 적용비율은 시행령의 범위 내에서 지자체가 결정하게 된다.

공공기여는 용적률이 늘어남으로 인해 추가되는 건축 면적의 가치를 감정평가해 그에 해당하는 현금, 공공주택, 기반시설, 토지 등으로 지자체가 환수하는 제도다. 과도한 개발이익의 사유화와 고밀화를 억제하면서 동시에 민간 자본으로 도시 기능에 필요한 기반시설을 확보하려는 취지다.

[조선일보와 미디어DX가 공동 개발한 생성형 AI의 도움을 받아 작성한 기사입니다.]