"공공기여 늘리면 안전진단 면제" 108곳 특별법 적용…노후도시 재정비 '속도'(종합)

건폐율 준주거 70% 상한 허용…높이 제한도 완화
기준용적률 초과분 40~70% 환수…고밀화 억제 방침

국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(4월27일 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 다음달 1일부터 12일까지 입법예고한다고 31일 밝혔다. 시도별로는 △서울 9곳 △인천·부산·강원 5곳 △대구 10곳 △광주·대전·경남·전북 6곳 △울산 2곳 △경기 30곳 △충북 8곳 △충남 1곳 △경북 2곳 △전남 4곳 △제주 3곳 등이다. ⓒ News1 김초희 디자이너

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 1기 신도시 등 노후계획도시를 특별법에 따라 특별정비예정구역 내에서 재정비를 진행할 때 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 안전진단을 면제받을 수 있도록 했다.

또 노후계획도시별 기준용적률을 기준으로 2구간으로 차등화하는 방식의 공공기여 비율도 결정됐다.

국토교통부는 이 같은 내용의 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(4월27일 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 다음달 1일부터 12일까지 입법예고한다고 31일 밝혔다.

특별법 시행령에는 노후계획도시의 정의, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율 등이 구체적으로 담겼다.

◇인‧연접 택지‧구도심 등도 포함…108개 지역 특별법 적용

우선 국토부는 택지 등의 조성사업의 종류 및 면적 기준을 구체화했다. 시행령에는 택지개발사업, 공공주택사업 등 주택공급 목적의 개발사업과 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과시행된 배후 주거단지 조성사업도 노후계획도시에 포함하는 내용이 담겼다.

다만 택지개발사업과 같이 공공이 사업시행자인 경우로 한정된다.

면적은 법률에서 정한 단일택지가 100만㎡ 이상인 경우 외에 연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상인 경우도 노후계획도시에 포함하도록 했다. 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

단일 택지개발지구로서 100만㎡ 이상이며 조성 후 20년이 경과한 택지는 51개이지만, 시행령에서 조성의 근거가 되는 개발사업을 추가하고, 인접·연접한 지역을 포함함에 따라 최대 108개 지역에 특별법 적용이 가능할 전망이다.

시도별로는 △서울 9곳 △인천·부산·강원 5곳 △대구 10곳 △광주·대전·경남·전북 6곳 △울산 2곳 △경기 30곳 △충북 8곳 △충남 1곳 △경북 2곳 △전남 4곳 △제주 3곳 등이다.

ⓒ News1 양혜림 디자이너

◇선도지구 지정기준 구체화…기준·배점·평가절차는 5월 공개 각 신도시 내에서 가장 먼저 재건축에 돌입하는 선도지구 지정기준도 마련됐다. 특별법에는 선도지구의 선정 기준을 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 모범사례 확산 가능성, 대규모 이주 수요 등 4가지로 제시하고 있는데, 세부내용을 정한 것이다.

주민 참여도의 경우 토지등소유자간 공감대를 형성해 사업의 실현가능성이 높은 지역 위주로 높은 평가를 받도록 했고, 노후도 및 주민불편은 건축물 노후화와 편의시설 부족으로 정주환경 개선이 시급한 지 여부를 확인한다.

도시기능 향상 부문은 기반시설·공공시설이나 자족용지 제공으로 도시기능 향상에 기여하는지, 확산 가능성의 경우 생활권 내 주요 거점으로서 사업 추진 시 파급효과가 큰 지역인 지를 검토한다.

국토부는 시행령에서 정한 기준을 바탕으로 지자체별 구체적 선도지구 지정기준, 배점, 평가절차 등을 마련해 5월 중 공개할 방침이다.

특별정비구역으로 지정 요건도 담겼다. 주거단지 정비형의 경우 25미터 이상 도로(대로3류)로 구획된 일단의 토지로 규정했으나, 지정권자가 지역 여건을 고려해 달리 적용할 수 있도록 예외 규정을 뒀다.

중심지구 정비형은 역세권(철도역 승강장 경계로부터 반경 500m 이내) 및 상업‧업무지구의 고밀‧복합 개발하는 구역으로, 시설 정비형은 기반시설 및 광역고통시설을 확충 또는 개선하는 구역으로 정했다.

이주대책 지원형의 경우 이주단지 공급을 목적으로 개발‧정비하는 구역으로 규정했다.

ⓒ News1 양혜림 디자이너

◇용적률 '국토계획법 상한' 150%까지 완화, 녹지 확보 적용 배제

용도지역 내 건축물의 종류 제한, 건폐율, 용적률(법정 상한의 150% 이내), 건축물 높이 제한, 공원‧녹지 확보 기준의 완화 범위도 구체화됐다.

건축물 종류 제한의 경우 지금은 세분화된 용도지역별(주거 1·2·3종)로 건축물의 종류가 제한하지만, 용도지역별을 주거·상업·공업으로 단순화해 지을 수 있는 건축물을 조정한다.

건폐율은 국토계획법 상한 적용(준주거 70%)을 허용하고, 용적률은 국토계획법 상한의 150%까지 완화한다.

건축물 높이 제한은 대지 경계선의 0.5H에서 0.25H로 완화하고, 인동간격 역시 0.5H로 건축법 적용을 허용한다.

공원‧녹지 확보기준의 경우 재건축시 세대당 2㎡ 녹지 추가하도록 돼 있으나, 적용을 배제한다.

국토부는 주거환경을 저해하지 않는 범위에서 창의적인 도시계획을 통해 도시를 재구조화하고 정비사업의 사업성도 개선했다고 설명했다. 주거단지 고밀개발에 따른 주거환경 확보 가이드라인 별도 제시할 예정이다.

2024.1.9/뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

◇조례로 정한 비율 이상 공공기여 시 '안전진단' 면제

안전진단 면제 또는 완화 기준도 정해졌다.

특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서, 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 안전진단을 면제한다.

예정구역 내 통합할 수 있는 다른 주택단지가 없는 경우에는 한 개의 단지도 특별정비예정구역으로 지정할 수 있도록 해 안전진단 면제 등 특례를 동일하게 부여한다.

그 외의 경우에는 지정권자(지자체장)가 5%p 범위 내에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있도록 허용했다.

1기 신도시를 포함한 노후계획도시는 사실상 안전진단을 면제해 통합 정비를 통한 도시 기능 향상과 신속한 정비 유도한다.

공공기여 비율 산출식./국토부 제공

◇공공기여 2구간으로 차등화…기준용적률 초과 부분 높은 수준 환수

공공기여 비율도 결정됐다. 기본계획에서 정한 노후계획도시별 기준용적률을 기준으로 공공기여 비율을 2구간으로 차등화하는 방식이다.

1구간은 현재 용적률에서 기준용적률까지는 증가된 용적률의 10~40% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용해 공공기여량을 산출한다. 지구단위계획상 용적률과 건축물대장상 용적률 중 높은 값을 적용한다.

2구간은 기준용적률에서 특별정비계획으로 결정된 용적률까지는 증가된 용적률의 40~70% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용한다. 기준용적률을 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위에서 조례로 결정)을 적용해 과도한 고밀화를 억제하도록 한 것이다.

예컨대 기준용적률이 300%이고, 공공기여 비율 1구간 15%, 2구간 50%인 도시에서, 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우 산출식은 이렇다.

기준용적률 300에 단지 용적률 180을 뺀 뒤 15%(1구간 비율)를 곱하고, 특별정비계획으로 조정된 용적률 330에 기준용적률 300을 뺀 숫자에 50%(2구간 비율)를 곱한 값을 서로 더하면 최종 공공기여 비율은 33%가 된다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "그간 시행령 제정안 마련 과정에서 1기 신도시 지자체, 지역별 MP, 전문가의 의견을 충실히 수렴‧반영했으며, 관계기관 협의와 입법예고 과정에서 제기되는 의견도 적극 검토해 노후계획도시 정비의 제도적 기반을 완벽하게 갖추어 나가겠다"고 말했다.

이어 "국토부는 경기도, 1기 신도시 지자체들과 협력해 표준 조례안 마련 등 지자체의 조례 제정 과정도 적극 지원할 계획"이라고 부연했다.

wns8308@news1.kr