[투데이 窓]재건축·재개발 활성화를 위한 제안

권 혁 변호사(법무법인 엘케이비앤파트너스 도시정비팀, 블록체인팀)

얼마 전 대통령이 나서서 재건축 활성화 방안으로 30년 이상 건물은 안전진단 없이도 재건축이 가능하도록 하는 방안을 제시했다. 전임 국토교통부 장관은 이미 2022년 12월에 '재건축 안전진단 개선방안'을 발표했다. 현재 정부는 안전진단이 쉬워지면 재건축이 활성화한다고 보는 것 같다. 주택수요가 있는 수도권에서 주택을 공급할 만한 방법은 재건축·재개발 외에 딱히 없는 현실을 감안하면 재건축·재개발을 활성화하는 것은 중요한 일이다. 그런데 안전진단을 생략하고 재건축할 수 있도록 한다는 것이 대통령이나 국토교통부 장관의 말처럼 가능할까. 또한 그것으로 재건축이 활성화할까.

재건축이나 재개발에서 안전진단 절차는 법률인 도시 및 주거환경정비법에서 정했기 때문에 안전진단을 생략하도록 하거나 크게 완화하는 것은 법률 개정이 필요한 일이다. 또한 재건축·재개발이 안전진단 문제로 활성화하지 않았다고 볼 근거도 없다. 이미 안전진단을 통과한 재건축·재개발단지 중 착공은커녕 조합설립에도 이르지 못한 곳이 서울만 해도 이미 수십 곳에 이른다. 서울시는 최근 '모든 정비사업 통합심의'를 발표하고 2년 정도 걸리던 심의를 6개월 만에 처리하겠다고 발표했다. 하지만 서울시의 위 방안 역시 정비계획 수립 이후 사업진행이 지지부진한 많은 현장에 도움이 될 만한 내용은 아니다.

필자는 오히려 안전진단이나 정비계획 수립은 최대한 신중해야 한다고 생각한다. 예를 들어 수천 가구 단지에서 재건축이 진행되면 사업기간에 주민들은 결국 주변 아파트 등을 구해 전세로 거주하고 주변 아파트단지들의 전세가격을 올리는 효과가 발생한다. 그런데 인근 여러 단지가 한꺼번에 사업을 진행하면서 전세수요가 폭발하면 어떻게 될까.

재건축·재개발을 활성화하기 위해 정작 필요한 일들은 현장에 답이 있다. 법률 개정을 요구하지 않으면서 재건축·재개발 사업을 활성화할 몇 가지 제안을 하고자 한다. 서울 강북구의 어느 교회가 과도한 금액을 요구하면서 재개발조합의 사업이 크게 지연되는 일이 보도된 적이 있다. 언론에 보도된 사례 외에도 종교시설이나 유치원 등은 법률에 그 기준이 정해지지 않아 항상 합의점을 찾기 어렵고 사업의 당사자들에게 매우 어려운 숙제가 되고 있다. 서울시는 전임 시장 시절에 처리방안을 마련하긴 했으나 이는 구속력이 없는 한계가 있다. 그에 대해서는 정비계획에 따로 정하거나 일반적인 기준을 마련하기 위해 조례로 정할 수 있다. 재건축·재개발 사업에서 원주민들에 대한 현금청산 문제 역시 중요하다. 지금과 같이 지자체는 방관하고 조합에 책임을 전가하게 두면 주민들의 피해와 반발 역시 거셀 수밖에 없다. 시나 구가 협의과정부터 현금청산업무를 지원할 필요가 있다. 현재는 총회 의결이 대부분 서면결의서에 의해 이뤄지는데 서면결의서를 받는 과정에서 많은 비용지출과 신뢰도의 문제가 발생한다. 조합과 관련한 분쟁 중 가장 많은 것이 총회 의결, 그중에서도 서면결의서에 관한 것이다. 이를 위해 전자투표를 활용하는 것이 비용과 시간 그리고 분쟁 가능성을 줄이는데 큰 도움을 줄 것이다(이미 도시정비법에 제도를 두고 있다). 특히 블록체인을 활용한 전자투표제도를 도입한다면 재건축·재개발조합의 의사결정에 투명성과 신속성을 배가해줄 것이다.

필자 역시 재건축·재개발 사업이 활발해지기를 바란다. 다만 그와 같은 정책목표가 공허한 구호가 되지 않기 위해 현장에서 느끼는 실질적인 문제에 보다 관심을 기울이고 개선하고자 노력하는 것이 지지부진한 정비사업을 활발하게 하는 방안이 되리라 믿는다.

권혁 변호사(법무법인 엘케이비앤파트너스 도시정비팀·블록체인팀)