오피스텔 ‘주택 수’ 제외했다가 세금 낼 때 낭패

모르면 더 많이 내는 양도세

A씨는 2018년 4월 서울 성동구에 있는 주택을 5억원에 매입했다가 지난해 7월 10억원에 팔았다. A씨는 주거용으로 임대를 놨던 오피스텔이 한 채 있었는데, 공부상에 ‘업무시설’로 등재돼 있어 주택에 해당하지 않는다고 생각했다. A씨는 얼마 뒤 1가구 1주택자로 비과세 신고를 했지만, 오피스텔이 주택에 해당돼 2주택자가 되면서 비과세 적용을 받지 못한다는 답변을 받았다. A씨는 1억5300만원의 양도소득세를 내야 했다.

이처럼 오피스텔이나 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하면 소득세법상 주택에 해당하기 때문에 오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부를 미리 확인해야 한다. 다만 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우는 주택으로 보지 않기 때문에 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하고, 주거용으로 임대하는 경우라도 장기임대주택으로 등록해 일정 요건을 충족하면 ‘장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례’에 해당해 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다고 국세청은 설명했다.

국세청은 A씨처럼 양도세 비과세·감면 제도를 잘 몰라 세금을 더 낸 사례 등을 모아 엮은 ‘양도소득세 실수톡톡’을 내놨다. 납세자들이 자주 실수하는 대표적인 사례들을 정리해봤다.

취득 당시 조정지역, 실거주 필수

- B씨는 2018년 4월 서울 마포구에 있는 주택 한 채를 7억원에 취득했다. B씨는 2023년 1월 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제되자, 1가구 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 판단해, 거주하지 않던 해당 주택을 매각했는데 1억원이 넘는 양도소득세를 납부하라는 통보를 받았다.

“1가구 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 한다. 양도 당시 조정대상지역에서 해제됐더라도, ‘취득 당시’ 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 거주하지 않는 주택을 양도하는 경우 꼭 취득 당시 조정대상지역에 소재했는지 확인해야 한다.”

분양권도 주택 수 계산에 포함

- C씨는 2021년 2월 분양권을 취득한 뒤 같은 해 5월 서울 동작구 소재 주택을 6억원에 취득했다. C씨는 해당 주택을 2023년 7월 9억원에 매각했는데 주택 매각 시 다른 주택이 없어 1가구 1주택자로 비과세 신고를 했다. 하지만 국세청은 C씨가 2021년 취득한 분양권을 주택으로 판단, 비과세 혜택 없이 9300만원의 양도소득세를 부과했다.

“주택 취득 당시 분양권을 보유하고 있었다면 해당 분양권을 언제 취득했는지 확인이 필요하다. 2020년 12월31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수 계산 시 포함되지 않지만 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산 시 포함된다. 이때 분양권 취득 시기가 헷갈리는 경우도 있는데 기획재정부 재산세제과 해석에 따르면, 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨돼 분양계약을 한 경우 분양권의 취득 시기는 일반적인 취득 시기(잔금청산일)와 달리 ‘청약당첨일’로 본다.”

거짓계약서, 누락액 최고 40% 가산

- D씨는 2016년 7월 8억원짜리 주택을 구입하면서 매도인 요청으로 매매가액을 7억원으로 기재한 다운계약서를 작성했다. 이후 2023년 8월 해당 주택을 11억원에 양도한 뒤 1가구 1주택 비과세로 신고했지만, 해당 주택 취득 시 다운계약서를 작성한 사실이 확인돼 7700만원의 양도소득세를 내야 했다.

“거짓계약서 작성여부는 국세청과 국토교통부 등에서 부동산 거래가격 검증 등 다양한 방법으로 확인한다. 다운계약서 작성이 확인되면 양도자의 비과세 감면 혜택이 사라지고 양수자도 향후 양도 시 비과세·감면에서 배제된다. 또 신고하지 않은 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세가 부과된다.”

고가주택, 무조건 장기 거주가 유리

- E씨는 2013년 5월 송파구에서 6억원에 주택을 취득한 뒤 지난해 11월 20억원에 양도했다. E씨는 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택인 만큼 2년 거주가 필요 없다고 생각해 2년 이상 거주하지 않고 주택을 양도했다. 하지만 이 결정으로 E씨는 장기보유특별공제혜택에서 제외돼 1억원이 넘는 세금을 추가로 내야 했다.

“조정대상지역 지정 전이나 비조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 2년 이상 거주할 필요는 없다. 하지만 고가주택(실제거래가액 12억원 초과)에 대한 1가구 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주해야 한다. 양도가액 12억원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세를 줄이려면 최소 2년, 최대 10년간 장기 거주해 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받는 것이 절세에 도움이 된다.”

자경농지 감면, 양도일 현재 농지여야

- F씨는 2003년 1월 3억원에 농지를 취득한 뒤 지난해 6월 8억원에 양도했다. F씨는 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지는 자경농지 감면 대상이 되는 것으로 판단하고 지목을 대지로 변경했다. 하지만 양도일 기준 농지가 아니기 때문에 자경농지 감면 대상에서 제외됐다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다.

“자경농지에 대한 양도소득세 감면은 취득일로부터 양도일 사이에 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작해야 하고, 양도일 현재 농지여야 한다. 매매를 용이하게 하기 위한 목적 등으로 농지를 나대지나 잡종지 등으로 변경하는 경우 자경농지 감면을 적용받을 수 없다.”

새시 등 교체, 필요경비 공제 가능

- G씨는 주택 취득 후 베란다 새시와 난방 시설을 교체했다. 아이들을 위해 방 확장 공사도 진행했지만 이런 비용들이 필요경비에 해당하는 줄 모르고 양도세 신고 시 공제를 누락했다.

“주택 취득가액 외에도 자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용이 있는 경우 양도세 신고 시 공제를 받을 수 있다. 단, 신용카드매출전표나 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등 증명서류를 보관하고 있거나, 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인될 경우 공제가 가능하다.”

이호준 기자 hjlee@kyunghyang.com