작년 주택 착공 반토막…2~3년 뒤 '입주 절벽' 공포

분양 물량 2010년 이후 최저…미분양 다시 6만 가구 넘어
정부 공급 활성화대책 내놓지만
PF 불안·고금리에 착공 미뤄
공사비 상승·불경기 등 겹악재
악성 미분양도 3개월째 증가
중소 건설사 유동성 위기 우려

사진=뉴스1

지난해 전국 주택 착공 물량이 약 21만 가구로 1년 새 반토막 난 것으로 집계됐다. 고금리, 원자재·인건비 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색이 겹치며 2~3년 뒤 신규 주택 입주난이 현실화할 것이라는 우려가 나온다. 연말 미분양 물량이 다시 증가세로 돌아서 중소형 건설사의 유동성 위기가 심화할 것이라는 지적도 제기된다.

착공 ‘뚝’…입주 대란 불가피

30일 국토교통부가 발표한 ‘2023년 12월 주택 통계’에 따르면 지난해 전국 주택 착공 물량은 20만9351가구로 2022년(38만3404가구)보다 45.4% 급감했다. 인허가 물량도 2022년(52만1791가구)에 비해 25.5% 줄어든 38만8891가구에 그쳤다. 지난해 분양 물량은 19만2425가구로 2010년(18만2000여 가구) 후 최저였다.

정부는 지난해 하반기부터 주택 공급을 확대하기 위해 인허가 패스트트랙 도입, 주택 건설 자금 조달 등의 지원책을 쏟아냈다. 정부의 대책대로 지난해 하반기 인허가 물량은 크게 증가했다. 지난달 주택 인허가 물량은 모두 9만4420가구로 작년 11월(2만553가구)의 네 배를 웃돌았다. 하지만 착공 물량은 같은 기간 2만8783가구에서 3만8973가구로 35.4% 늘어나는 데 그쳤다. 2022년 12월(8만2000가구)과 비교하면 절반에 못 미친다. 작년 연간 착공 규모는 20만9351가구로 2022년(38만3404가구)보다 45.4% 감소했다. 3년 뒤 입주난을 우려하는 이유다.

건설업계에선 고금리에 따른 금융 부담과 PF 경색, 공사비 상승 등으로 착공을 미룰 수밖에 없다고 말한다.

부동산 경기 침체도 민간에 부담이다. 주택 거래량은 지난해 8월 5만1578건을 기록한 뒤 매월 감소해 지난달 3만8036건에 그쳤다. 업계 관계자는 “경기 회복 기대가 생겨야 주택 공급도 활발해질 수 있다”며 “당장은 주택 공급에 나설 유인이 적다”고 설명했다.

증가세로 돌아선 미분양도 숙제

그동안 감소하던 전국 미분양 주택이 10개월 만에 증가세로 돌아선 것도 향후 부동산 경기 침체 가속화 우려를 키우고 있다. 지난달 전국 미분양 주택은 6만2489가구로 지난해 11월보다 7.9% 늘어났다. 작년 2월 7만5438가구까지 증가했던 미분양 주택은 3월부터 꾸준히 감소해 11월 5만7895가구가 됐다. ‘미분양의 무덤’으로 꼽히던 대구 등에서 건설사가 분양을 취소하거나 지방자치단체가 미분양 조절을 위해 신규 분양을 허가하지 않으면서 미분양 물량이 감소세를 보였다.

하지만 연말 부동산 경기가 급랭하면서 공급 물량이 많았던 수도권에서 미분양 증가세가 두드러졌다. 수도권 미분양 물량은 작년 11월 6998가구에서 지난달 43.3%(3033가구) 불어난 1만31가구를 기록했다. 특히 인천이 3270가구로 지난해 11월보다 151.9%(1972가구) 급증했다.

악성으로 꼽히는 준공 후 미분양 주택은 지난달 1만857가구로 전월보다 3.7%(392가구) 늘어났다. 작년 10월 1만224가구로 1만 가구를 넘어선 뒤 3개월째 증가하고 있다.

준공 후에도 팔리지 않으면 시행사는 건설사에 공사대금을 갚지 못하고 PF 대출 상환도 할 수 없다. 건설사의 자금난으로 이어져 협력사 부도가 현실화할 수 있다.

유오상/서기열 기자 osyoo@hankyung.com