30년 넘으면 안전진단 없이 착수…재건축 '새시대' 열리나[송승현의 손바닥부동산]

"아직은 재건축 활성화 어려워"…공사비 등 여건 악화

(서울=뉴스1) 황보준엽 신성철 기자 = 정부가 주택공급 확대 방안을 발표했습니다. 해당 방안에는 지은 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단을 받지 않고 재건축에 착수할 수 있게 하는 내용이 담겼는데요. 재건축을 활성화 해 도심 내 공급을 늘리겠다는 취지에서입니다. 대표적인 정비사업의 대못이 뽑히면서, 노후 단지들을 중심으로 기대감이 높아지고 있습니다.

뉴스1은 재건축 절차 간소화가 시장에 어떤 영향을 미칠지 송승현 도시와경제 대표와 함께 살펴봤습니다.

(뉴스1TV 갈무리)

◇안전진단 없이도 재건축 절차 착수…최대 6년 단축

지난 10일은 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'이 발표된 날입니다. 다양한 내용이 담겼지만, 부동산에 관심이 있는 사람이 눈이 뜨일 만한 대목이 있었습니다.

재건축 절차 간소화인데요. 정부는 준공 30년이 넘은 아파트의 경우 안전진단 절차 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 했습니다. 이 방안이 시행되면 서울의 경우 사업 기간이 최대 6년 단축될 것으로 정부는 보고 있습니다.

원래라면 안전 진단을 받고 D등급 이하를 받아야만 재건축 착수가 가능했습니다. 이 때문에 안전진단은 재건축의 첫 관문으로 통하는데, 까다로운 조건 탓에 문턱을 넘지 못해 사업이 좌절된 단지들이 적지 않았습니다.

특히 정밀안전진단을 받을 때 드는 비용은 주민들의 사비가 투입돼야하는데, D등급 이하로 받지 못하면 진단에 들어간 비용 자체가 휴지조각이 돼 쉽사리 진단을 받기도 어려웠습니다.

다만 안전진단의 완전 면제는 아닙니다. 안전진단 없이 재건축 절차에 착수할 수 있는 건 맞지만, 사업시행인가 전까지는 기존대로 D등급을 받아 조건을 충족해야 합니다. 대신 정부는 그때가서 안전진단이 문제가 되지 않도록 안전진단 평가 항목도 더 완화할 계획입니다.

(뉴스1TV 갈무리)

◇서울에선 4채 중 1채가 30년 초과 아파트

서울 아파트 4채 중 1채는 이같은 조치에 대한 혜택을 받을 수 있을 전망입니다. 부동산R114 조사에 따르면 서울 아파트 전체 182만6886채 가운데 30년을 넘은 단지는 50만2820채에 달하는데, 30%가량은 안전진단을 받지 않아도 재건축 절차에 착수할 수 있는 셈이죠.

구별로는 노원구가 전체 16만3136채 중 9만6159채의 아파트가 30년을 넘어 58.9%의 비중을 기록했고, 도봉구도 6만4121채 중 3만6428채(56.8%)로 비중이 높았습니다.

이밖에 △강남구(14만452채 중 5만5403채) 39.4% △양천구(9만2683채 중 3만4349채) 37.1% △광진구(3만3191채 중 1만1029채) 33.2% △강서구(11만3521채 중 3만7602채) 33.1% △송파구(13만5586채 중 4만4181채) 32.6% △영등포구(7만4240채 중 2만2530채) 30.3% 등이 뒤를 이었습니다.

전국으로 넓혀보면 1232만3523채 중 261만6048채(21.2%)가 당장은 안전진단을 받지 않아도 됩니다.

(뉴스1TV 갈무리)

◇급등한 공사비에 재건축 '난항'…활성화 시점은 시장 회복 후

업계에서는 재건축이 속도를 낼 수 있게 됐다고 평가합니다. 추진위원회 설립 등 재건축 초기 사업 추진 움직임이 본격화할 것이라고 보고 있죠. 다만 그게 지금이냐고 물어보면 그렇진 않을 것이라고 답합니다. 공사비 인상과 부동산 시장 침체로 당장 재건축을 추진하기에는 상황이 좋지 만은 않기 때문입니다.

여건이 개선된 것으로, 시장이 회복세를 타면 그때부턴 재건축이 활발히 이뤄질 것으로 예상합니다. 지금은 사업성이 있고 자금여력이 상대적으로 우수한 단지들 위주로 사업이 추진될 가능성이 크다는 설명이죠.

준비해야 할 것도 적지 않습니다. 향후 부동산 경기가 회복되고 한꺼번에 정비사업이 이뤄지면 임대시장 불안과 공급과잉 문제가 불거질 수 있죠.

그렇다면 정부의 공언대로 바로 시행될 수 있느냐 하면 그렇지도 않습니다. 재건축 절차를 개선하기 위해선 도시정비법 개정안이 국회에서 통과돼야 합니다.

하지만 야당인 더불어민주당은 부정적인 입장입니다. 민주당은 해당 방안 발표 이후 "막무가내식 규제 완화는 집값을 띄울 뿐 아니라 안전성을 최우선으로 하는 도시정비법 취지에도 위배된다"고 발표하기도 했죠. 앞서 발표했던 실거주의무 폐지와 같은 전철을 밟을 가능성도 다분합니다.

(뉴스1TV 갈무리)

◇"재건축 된다"…며칠 새 '억 단위'로 쑥

시장의 분위기는 어떨까요. 현장의 말을 들어보면 상당히 고조되고 있다고 합니다. 조건에 해당하는 아파트의 소유자들은 매물을 거둬들이거나 매도 호가를 올리고 있습니다.

노원구 중계우성3차 전용면적 59㎡의 경우 당초 5억8000만원이었던 매물이 재건축 절차 단축 발표 이후 1000만원으로 호가가 올랐습니다.

강남구의 수서동 까치마을 전용 49㎡ 역시 11억8000만원에서 12억원으로 가격이 뛰었죠.

문의도 늘었습니다. 다만 실제 거래로 이어질 지는 좀 더 지켜봐야 한다는 게 현장의 전언입니다. 경기 침체로 재건축의 사업성이 악화된데다가, 공사비를 두고 분쟁이 발생하고 있어서죠.

상계주공5단지 조합 집행부가 지난달 재건축 예상 공사비 등을 근거로 분담금을 추산한 결과 소유주가 전용면적 84㎡ 재건축 아파트를 배정받으려면 세대당 분담금이 5억원에 달할 것으로 추산됩니다. 현재 이 단지 실거래 가격이 5억원 수준인데, 집값만큼을 내라는 것이니, 동의할 사람이 만무하겠죠.

결국 상계주공5단지는 지난달 25일 소유주 전체 회의를 열고 GS건설의 시공사 선정을 취소하기로 했습니다. 서울 잠실 진주아파트 재건축은 총 공사비가 6000억원 넘게 늘면서 사업이 지연되고 있죠.

이런 사정을 감안했을 땐 당장 재건축 단지 가격이 움직이거나 하진 않을 것으로 봅니다. 다만 어쨌거나 도심 공급에 대한 물꼬를 튼 만큼 긍정적으로 보는 시각이 많습니다.

wns8308@news1.kr