지연됐던 서초 방배동 재건축… `새로운 부촌`으로 재탄생?

대부분 5년이내 입주가능성 높아
일부구역, 추후 부담금 고려해야

방배 재건축 현황도. 출처 NH투자증권 보고서

서울 서초 방배5구역(디에이치방배) 공사현장 모습. 사진 네이버로드뷰

서울 서초구 방배동이 재건축 사업을 통해 앞으로 5년 이내 고급 아파트가 밀집된 '새로운 부촌'으로 재탄생할 것으로 전망이 나왔다.

투기과열지구인데다 분양가상한제 적용을 받는 서초구 물량이라 조합원 지위양도 등의 제한으로 사업추진 속도가 나지 않을 가능성도 조심스럽게 제기되지만, 대부분 사업장이 착공 또는 철거 진행 중으로 5년 이내 입주 가능성이 크다는 평가다.

30일 주택업계 등에 따르면, 방배 재건축 사업 중 궤도에 오른 구역과 단지는 총 12곳이다. 이 중 방배3구역과 경남아파트 사업은 완료됐고, 관리처분인가 이후의 사업 막바지 단계를 밟는 곳이 6곳이다. 특히 노후된 단독·다가구·다세대·연립주택 등을 아파트로 재건축하는 물량도 많다. 아파트 재건축은 방배 삼익(아크로 리츠카운티)·신동아(오티에르 방배)·삼호·신삼호 4개 단지다.

사업장별로 속도가 가장 빠른 곳은 방배6구역(래미안 원페를라, 1097세대)으로 오는 2025년 10월 입주 예정이다. 그 뒤를 이어 5구역(디에이치방배)이 2026년 8월 입주 예정이다. 방배 삼익도 현재 공사 진행 중으로 2026년 입주를 목표로 하고 있다.

이 중 5구역의 경우 정비구역 지정 후 6년 만에 관리처분인가를 받아내며 속도를 냈지만 오염토가 발견되며 착공이 지연된바 있다. 방배동 재건축 단지 중 가장 규모(3080세대)가 크고, 올해 하반기 일반분양(1686세대)을 예정한 상태다.

현재 철거가 진행 중인 방배13구역의 경우 오는 2월 말 철거 완료 후 조합원을 대상으로 재분양 예정이다. 공사비 등의 비용 상승으로 조합원분양가도 오를 가능성이 제기되고 있다. 이어 14구역도 현재 철거 중으로 내년 상반기 착공을 예정하고 있으며, 15구역은 작년 말에서야 조합설립인가로 올해 시공사를 선정할 계획이다.

방배신동아는 이달 중 이주를 완료하고 2월 철거에 나서고, 현재 공사가 진행 중인 방배삼익은 올해 하반기 일반분양을 준비할 것으로 예상된다.

이렇게 지역 대부분이 일제히 공사 중이거나 조만간 착공에 들어갈 것으로 예상되지만, 분양가 상한제 적용지역이라 분양 수익 감소로 사업 속도에도 영향을 줄 것으로 보인다. 일반분양가 역시 이주비와 금융비용, 자재가격 인상 등의 여파로 시장 예상보다 높게 책정될 가능성이 크다.

현재 방배5구역의 조합원 분양가는 3.3㎡당 4000만원, 일반분양가는 3.3㎡당 5100만원선이지만 공사비 영향 등으로 변동 가능성이 점쳐지고 있다.

방배13구역의 경우 조합원 분양가가 3.3㎡당 3300만원 선으로 책정됐지만 오는 2월 조합원 재분양시 인상될 것으로 예상된다. 일반분양가는 3.3㎡당 4437만원으로 책정됐지만 이 역시 오를 것으로 보인다.

방배 15구역의 조합원 분양가는 3.3㎡당 4290만원, 일반분양가는 3.3㎡당 5360만원이 예상됐지만 시장에서는 이 현장도 오를 가능성을 높게 보고있다.

향후 2년 내에 대형 단지인 방배5구역과 6구역 입주를 시작으로 일대는 신축 아파트가 밀집할 것으로 전망된다. 전통 부촌 중 한 곳이라 거주자(조합원)들의 소득이 높아 최근 분담금이나 공사비 등 분쟁 이슈에도 불구하고 사업이 비교적 원활하게 진행 중이라 속도도 빠른 편이다.

다만 조합설립 및 추진위원회 단계의 4개 사업장은 사업초기 단계라 완료시까지 적지 않은 시일이 걸릴 것으로도 예상된다. 일부 구역은 재건축추과이익환수제(재초환) 적용을 받기 때문에 추후에 나올 부담금도 고려해야하고, 투기과열지구인 만큼 조합설립인가 후 조합원 지위 승계가 제한되니 승계 가능 조건을 잘 따져봐야 할 것으로 보인다.정보현 NH투자증권 부동산수석연구원은 "매수자의 경우 청약가점이 높다면 일반분양을 노크해 볼 것을 추천한다"며 "향후 5년 이내 입주 가능성이 크니 실수요 및 투자자라면 입주 전 또는 올해 중 매수가 유리할 것"이라고 진단했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr