“재개발 투자, 사업성·입지·분담금 납부 능력 다 살펴야”

다시 보는 2024 재테크 박람회 / 김제경 소장

김제경 투미부동산컨설팅 소장인 작년 12월 열린 '2024 대한민국 재테크 박람회'에서 강연하고 있다./포토그래퍼 이정림

19일 ‘조선일보 머니’와 조선닷컴을 통해 공개된 ‘다시 보는 2024 재테크 박람회’에서는 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 ‘2024년 재개발·재건축 옥석 가리기’를 주제로 강연했다. 국내 대표 재개발·재건축 전문가로 꼽히는 김 소장은 KB금융지주 경영연구소 부동산 현장 자문위원 등으로 활동하고 있다. 그는 14만 구독자를 보유한 부동산 전문 유튜브 채널 ‘투미TV’도 운영한다.

김 소장은 우선 재개발·재건축 부동산 투자는 개인의 ‘라이프사이클’에 맞춰서 해야 한다고 조언했다. 그는 “5~6년 안에 입주해야 한다면 관리 처분 인가가 난 걸 사야 하고, 3년 안에 입주해야 한다면 철거 중이거나 착공한 것을 사야 하는 것처럼 개개인의 계획에 맞춰 투자해야 한다”면서 “하지만 이렇게 재건축·재개발이 임박할수록 가격이 올라가니까 더 초기 단계에서 투자하게 되는데, 성공할 경우 수익성은 올라가지만 위험이 크다”고 말했다.

이 때문에 김 소장은 재개발·재건축 부동산에 투자할 때는 사업성과 입지, 조합원의 분담금 납부 능력 등 세 요소를 꼭 살펴보라고 조언했다. 그는 “이 셋 중 하나라도 충족되지 않으면 재개발·재건축은 엎어진다고 단언할 수 있다”면서 “어정쩡한 곳에 투자했다면 빨리 팔고 다른 데로 갈아타야 한다”고 말했다.

특히 올해 재개발·재건축 시장은 어느 때보다 옥석 가리기가 필요하다고 김 소장은 말한다. 그는 “예전엔 재개발·재건축한다고만 해도 가격이 올랐는데 지금은 아니다”라면서 “불과 2년 전 평당 300만~500만원이었던 공사비가 지금은 기본 700만~800만원 수준으로 올라 조합원들이 추가 분담금을 감당할 수 있는지 봐야 한다”고 말했다. 그는 이어 “사업성이 떨어지는 소규모 재개발·재건축은 시공사들도 주저하기 때문에 피하는 게 좋다”고 덧붙였다.

재개발·재건축 시장에서는 어디를 주목해야 할까. 김 소장은 역세권 재개발·재건축 부동산을 눈여겨보라고 했다. 그는 “재개발·재건축으로 가구 수가 늘어나고, 이들이 모두 자가용을 가지고 나온다면 교통 지옥이 펼쳐질 것”이라면서 “결국 대중교통으로 이들의 이동을 흡수할 수 있는 역세권에 용적률 인센티브를 줄 가능성이 크다”고 말했다.

김 소장은 올해 상반기엔 송파 마천 4구역도 눈여겨보라고 했다. 그는 “올해 상반기에 인가가 날 예정인데, 이곳엔 대형 건설사가 짓는 프리미엄 아파트 대단지가 들어선다”면서 “6억~7억원대 급매물에는 투자해 볼 만하다”고 덧붙였다.