[뉴스라운지] 정부, 부동산 활성화 대책에도 시장 '한파' 여전...올해 전망은?

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라운지] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

서울 아파트 거래량이 감소하고 경매에 넘어간 부동산은 급증하는 등 시장에 한파가 이어지고 있습니다. 정부가 시장 활성화를 위해 특례대출부터 GTX 연장, 안전진단 규제 완화 등 다양한 대책을 마련하고 있는데 효과는 어떤지, 부동산 시장 진단부터 올해 부동산을 좌우할 변수는 무엇인지 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 짚어보겠습니다.

안녕하세요. 일단 시장 상황을 진단해 보겠습니다. 부동산 시장의 선행지표라고 하는 거래량, 특히 서울 아파트의 거래량 같은 경우에는 지난 여름부터 내려오기 시작해서 연말부터 보면 월 2000건도 안 되는 것 같습니다.

어떻게 보시는지요?

[김인만]

작년 1월에 서울 아파트 거래량이 1400건 정도로 계속 늘어났습니다. 8월까지 3800건까지 증가했다가 추석 이후에 줄어들어서 11~12월은 1800건, 1월 수준까지 줄어드는데 거래량이 줄어드는 건 이유가 있습니다. 집을 사려는 매수자들이 이 가격은 굉장히 부담스럽다, 나는 기다려보겠다는 관망으로 돌아섰고요.

두 번째는 집주인들 반응이 중요한데. 하나는 집값이 오를 것 같은 기대감 때문에 매물을 회수할 수도 있고요. 더 떨어질 것 같으니까 지금이라도 팔겠다, 매물을 내놓을 수 있는데 그래서 매물지표도 같이 비교를 해야 되는데 최근에 보면 매물도 같이 늘어나고 있습니다.

그 얘기는 집을 사려는 매수자들은 발을 빼고 있고 집을 팔려는 집주인들은 매물을 내놓고 있기 때문에 이게 하락 시그널이죠. 그래서 지금은 하락거래가 늘어나고 있는 상황입니다.

[앵커]

매물은 쌓이고 있습니까?

[김인만]

매물은 늘어나고 있습니다.

[앵커]

그러면 매수자 우위 시장, 그렇게 되는 겁니까?

[김인만]

맞습니다. 매수자 우위 시장이고 매수자들은 집주인한테 가격을 더 내리기를 원하는데 집주인들은 또 이게 급매물로 팔기는 아쉽다. 앞으로 금리도 내려갈 거기 때문에 지금 올라간 반등한 가격으로 팔고 싶다는 반응이기 때문에 거래가 안 되고 있는 상황입니다.

[앵커]

양측 사이에 심리적인 줄다리기가 계속될 것 같은데 그 얘기는 조금 이따가 더 자세히 얘기하기로 하고요. 그런가 하면 부동산 시장에 에너지가 상당히 떨어진 상태인데. 경매도 증가하고 있습니다.

[김인만]

이게 원인은 같습니다. 부동산 시장의 에너지가 떨어지기 때문에 경매가 늘어나고 있는데요. 최근 통계 결과를 보면 임의 경매가 62% 늘어났다는 이야기가 나오는데 경매는 두 종류가 있습니다.

강제경매가 있는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 세입자들이 재판을 통해서 판결문을 받고 소송을 해서 경매로 넘기는 거거든요. 이걸 강제경매라고 하고요.

지금 늘어나고 있는 임의 경매가 뭐냐 하면 은행에서 돈을 빌려주게 되면 은행은 근저당을 설정하게 되죠. 돈 빌려간 사람이 채무자가 돈을 상환하지 않으면 또는 원금을 상환하지 않으면 바로 재판 없이 경매로 넘기는 걸 임의경매라고 하는데.

[앵커]

담보 잡힌 물건들이군요.

[김인만]

재판 없이 바로 넘깁니다. 최근에 임의경매가 늘어나고 있다는 이야기는 결국에는 금융권에서 돈을 빌린 분들이 원금과 이자를 갚지 못한다. 갚지 못한다는 이야기는 집값은 떨어지고 대출이자 부담이 늘어나기 때문에 결국에는 디폴트 상태로 간 거고요.

무리하게 집을 사신 분들이 못 버티고 결국에는 이런 상황이 됐다. 시장이 어렵기 때문에 발생하는 문제입니다.

[앵커]

그러면 올해 상반기에는 이런 현상이 계속될 것 같습니까? 더 늘어날 것 같습니까?

[김인만]

이게 당분간 계속 늘어날 것 같습니다. 이 문제가 해결되려면 금리가 내려가야 되고요. 부동산 시장 흐름 자체가 또 집값 상승에 대한 기대감이 커져야 되는데 지금 금리 사실 언제 내려갈지도 모르는 상황이고 여러 가지 경기 불확실성 감안해 본다면 당분간은 이렇게 경매 물건들이 더 늘어날 가능성이 있습니다.

[앵커]

영끌족 얘기를 하시는 건데. 몇 년 전까지만 해도 주변의 다른 사람들은 다 집 사고 나만 소외되는 것 같아 이랬던 분들이 무리해서 대출을 받아서 집을 샀다가 후회하시는. 그리고 자칫 잘못하면 경매까지 집이 넘어가는 현상도 벌어질 수 있는 거고 정말 영끌은 무리해서 하면 안 되겠다, 그런 교훈을 다시 한 번 얻게 된 것 같네요.

[김인만]

어떤 경우라도 아무리 집이 필요해도 사실 영끌을 하는 건 원칙에 맞지 않습니다. 그래서 아무리 불안하더라도 무리한 대출을 통해서 내 집 마련하는 전략은 바람직하지 않습니다.

[앵커]

거꾸로 얘기하면 지금 부동산 시장이 상당히 냉각돼 있습니다마는 혹시 집을 마련할까 생각하시는 분들은 올해 경매시장을 눈여겨볼 필요도 있겠군요.

[김인만]

경매시장은 관심을 많이 가져도 좋을 것 같습니다. 반대로 얘기하면 못 견디는 분들의 경매 물건들이 늘어나고 있고요. 최근에 보면 낙찰률, 낙찰가율이 다 내려가고 있기 때문에 경매를 눈여겨보다가 좋은 기회에 내 집 마련할 수 있는 기회는 충분히 올 수 있어서 올해는 경매시장을 눈여겨보시는 것도 좋을 것 같습니다.

[앵커]

부동산 경기 안 좋다 안 좋다 하면서 우리가 계속 얘기해 온 게 프로젝트파이낸싱 PF문제인데 그것과 연동된 통계지표들이 몇 가지가 나오고 있습니다. 부동산업과 건설업종의 연체율이 굉장히 증가하고 있다는 건데 이게 PF하고도 연관된 얘기들이죠?

[김인만]

결국에는 같은 이야기입니다. 우리나라에서 자기자본으로 사실 건설사업을 하고 부동산 사업을 하시는 분들은 없거든요. 그렇다면 결국 PF가 문제가 된다는 얘기는 사업이 안 된다는 얘기고요. 사업성이 안 나오기 때문에 연체율이 늘어나는 겁니다.

그래서 이게 부동산업 같은 경우에는 많이 늘어났죠. 302조에서 385조로 27% 정도 증가했고요. 건설업 같은 경우도 34% 연체율이 증가하는데.

[앵커]

2년 동안 이렇게 올라갔다는 거죠.

[김인만]

2년 동안 올라갔습니다. 당연한 현상으로 보여지고요. 2년 전으로 생각해 보면 굉장히 분위기가 좋았죠. 땅 짚고 헤엄치기. 그냥 사업만 하면 완판이 되는 마술램프 같은 상황이었는데 2년이 지나면서 금리가 오르고 모든 상황이 급반전을 했기 때문에 지금 미처 땅 짚고 헤엄치기를 하다가 빠져 나오지 못하는 상황이고요.

아마 많은 건설사들이 어려움에 처해 있기 때문에 이런 연체율은 앞으로 더 올라갈 가능성이 높습니다.

[앵커]

우리가 익히 알고 있듯이 수도권보다 지방의 건설업, 부동산업이 상당히 더 어려운 것 같습니다.

[김인만]

아무래도 수도권보다는 지방이 좀 더 어렵습니다. 우리가 저수지이론이라고 있는데 중심지 지역들은 물이 가물 때 물이 줄어들어도 가장 마지막까지 물이 남아 있고 오를 때 먼저 반등하기 때문에 외곽지역부터 먼저 조정이 됩니다.

외곽지역이 어디냐 하면 지방이라든지 수도권 외곽지역인데. 지방 같은 경우에는 미분양 숫자도 기본적으로 많고요. 전국 미분양이 5만 8000호 정도 되는데 87%가 수도권을 제외한 지방에 몰려 있습니다.

미분양이 많다는 얘기는 기존에 벌여 놓았던 사업들이 정리 안 되고 다 부실채권이기 때문에 새로운 사업을 하기도 어렵고요. 모든 문제가 맞물려 있어서 아무래도 지방에 굉장히 어려움이 있어서 미분양 대책들도 지방 위주로 좀 더 강력한 대책이 나와야 될 것 같습니다.

[앵커]

부동산업, 건설업의 연체율도 지방 쪽이 상당히 지역별로 보면 굉장히 높게 나오는 지역들이 있고요. 이렇게 눈여겨봐야 될 텐데. 이렇다 보니까 제2금융권의 리스크가 부각되고 있습니다. 금융당국이 PF 위험에 대비해서 대선충당금을 더 쌓아라, 이렇게 얘기를 했어요.

[김인만]

아무래도 이게 결국에는 맞물려 있는데 이게 건설업만의 문제라면 정부가 이렇게까지 걱정하지 않을 겁니다. 결국에는 돈을 빌려준 금융권으로 불똥이 튈 가능성이 높은데. 우리 PF대출을 누가 했느냐 하면 1금융권들은 하지 않습니다.

국민은행, 신한은행, 우리은행은 하지 않는데 2금융권이라고 하죠. 보험사, 증권사, 저축은행 또 새마을금고 모두 다 그동안 PF가 굉장히 매력적인 사업이긴 합니다. 분양만 하면 완판이 되기 때문에 높은 금리에 사업을 할 수 있는 사업인데 이게 문제는 사업이 침체되면 이게 부실채권이 되는 거고 한마디로 땡처리를 해야 되고 돈을 빌려줬는데 원금이 회수가 안 되는 그런 부작용이 생기기 때문에 또 리스크도 굉장히 큰데 그동안 리스크 관리가 안 된 부분이 있고요.

지금 나오는 이야기를 보면 브릿지론이라고 하죠. 본 PF 들어가기 전에 우리가 땅이나 기초자산을 살 때 대출을 일으키는 자산을 브릿지론이라고 하는데. 브릿지론을 거의 손실처리를 하겠다는 겁니다.

이게 충당금을 올리겠다는 얘기는 사업이 앞으로 안 될 것 같으니까 부실채권으로 인정하겠다는 건데. 지금까지 많은 사업장들이 브릿지론을 일으켜서 사업을 하려고 땅을 사고 준비를 하고 있다가 사업 단계로 못 넘어가는 상황이거든요.

그렇다면 이게 늘어난다는 얘기는 부실채권이 늘어난다는 얘기고요. 결국에는 땡처리 물건들이 늘어날 수도 있기 때문에 금융권의 또 하나의 부실의 문제가 될 것 같습니다.

[앵커]

제2금융권 대손충당금 더 쌓아라. 그리고 조만간 금융당국에서 금감원에서 각 사업장에 대한 분류작업에 들어가지 않겠습니까? 이거는 곧 조만간 이른바 옥석가리기 사업장 구조조정에 들어가겠다는 강력한 신호예요.

[김인만]

맞습니다. 옥석 가리기 전제조건이 되는 거고요. 아무래도 총선 전에 본격적인 수술하기는 현실적으로 굉장히 부담스럽고요. 총선이 지나면 아마 본격적인 수술을 해야 될 것 같습니다. 살려야 되는 사업장, 살리지 않아야 되는 사업장을 분류하게 되고요. 여러 가지 문제들이 생길 겁니다.

그렇게 되면 부도처리, 법정 관리에 들어가는 건설사들도 늘어날 수도 있고요. 금융권들도 부실채권 문제가 일어날 수 있는데. 아마 총선 지나고 여러 가지 어려운 문제들, 우리 경제에 여러 가지 충격들이 많이 발생할 수도 있습니다.

[앵커]

이번에는 최근 정부가 부동산 관련 대책을 많이 연이어서 내놓고 있는데 내용과 효과에 대해서 몇 가지 짚어보도록 하겠습니다. 마침 오늘이 신생아특례대출 신청을 받기 시작하는 날이었는데 지난달 정부가 이걸 발표했습니다마는 오늘 아침 9시 신청받는 그 시간이었는데 1시간 정도 지연됐다고 해요, 너무 신청자가 몰려서. 관심이 굉장히 뜨겁군요. 어떻게 보셨습니까?

[김인만]

물론 관심은 뜨겁습니다. 이게 조건이 굉장히 좋은 대출입니다. 연소득 1억 3000만 원 이하가 되면 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 1.6에서 3.2% 정도의 저리대출을 해 주기 때문에 자녀 출산하시는 분들 또는 2023년에 출산하신 분들은 당연히 관심을 가질 수밖에 없고요.

아무래도 첫날이기 때문에 많은 분들이 접속을 한 것 같습니다. 하지만 작년에 특례보금자리라고 있었는데요. 신생아대출이 재원이 27조원 정도 되고요. 특례보금자리가 50조원이 넘었기 때문에 특례보금자리와 비교해 보면 재원 자체도 절반 정도 수준이고요.

자녀를 출산해야 되기 때문에 아마 재원 자체도 굉장히 제한적입니다. 그래서 특례보금자리보다는 효과가 약할 수 있는데 그래도 저리대출이기 때문에 내 집 마련을 생각하시는 신혼부부들은 관심을 가지겠죠. 그래서 집값 하락을 막는 데는 일정 부분 도움이 충분히 될 수는 있는데 신생아대출을 가지고 다시 집값이 반등하고 큰 폭이 상승되기에는 제한적일 것 같습니다.

[앵커]

그러기에는 역부족일 것 같다. 정부가 또 교통혁신대책의 일환이었죠. GTX 연장 및 신설 노선안을 발표했습니다. 새롭게 신설되는 노선들도 있고. 왜냐하면 과거에 GTX 자체가 부동산 시장 가격에 상당히 영향을 끼친 요인으로 평가받기 때문에 정부가 새롭게 내놓은 이 대책. 어떤 식으로 반영될 것 같습니다, 부동산 시장에.

[김인만]

일단 여러 가지 대책들이 많이 발표됐는데요. GTX 같으면 일단 골드라인입니다. 굉장히 빠르게 핵심지역으로 이동을 할 수 있기 때문에 대상지역들은 굉장히 관심을 가지고 있고요. 이미 효과도 입증이 됐습니다.

GTX-A가 동탄에서 수서 구간을 올 3월에 개통을 하는데 동탄 2신도시 같은 경우에는 작년에는 굉장히 큰 폭으로 상승하는 역할을 했고요. 파주 운정신도시 같은 경우도 그 효과를 봤기 때문에 이미 시장에서 입증됐습니다.

GTX가 생기면 집값이 올라갈 수 있다는 공식이 형성됐기 때문에 많은 분들이 관심을 가지고 있는데요. ABC 노선 같은 경우에는 이미 오픈된 호재입니다. 이미 진행하고 있고요.

GTX-B 같은 경우는 2028년, GTX-C 노선 같은 경우에는 2028년에 개통될 예정인데 이번에 나온 대책을 보면 우리가 알지 못하는 지역들이 좀 나왔습니다.

GTX-D가 연장돼서 기존에 송도에서 남양주 마석까지 공사가 되는데 이번에 나온 대책을 보면 가평군에서 강원도 춘천까지 연장을 하겠다. GTX-B 노선 같은 경우에는 기존에 평택까지 연장을 하기로 했는데 천안 아산까지 연장하겠다는 내용이 들어가 있습니다.

그러면 해당 지역의 거주자들은 사실 춘천에 계시는 분들은 수도권이 아니잖아요. 다니려면 굉장히 불편한데 GTX가 생기면 GTX 타고 춘천 닭갈비 먹으러 갈 수도 있겠다. 수도권의 많은 분들이 유입될 수도 있고요.

춘천에 계시는 분들도 편리하게 이동될 수 있기 때문에 이런 지역들, 기대하지 않았고 굉장히 불편한 지역인데 교통효과가 큰 지역들은 호재가 될 수도 있고요. 나머지 지역들 중에서도 더블역세권이 되는 지역들이 몇 개가 있습니다.

연신내라든지 광운대역 또 부천 대장, 종합운동장 이런 역들은 더블역세권이 되기 때문에 충분히 기대를 가질만한데 지금 부동산시장 분위기가 좋지도 않고요. 기본적으로 추가 노선 같은 경우에 연장노선은 2035년이 계획입니다.

계획이라는 얘기는 더 늦어질 수도 있다는 이야기이기 때문에 지금 금리라든지 여러 가지 시장이 침체된 상황에서 급반전하기는 어려울 것 같고요. 10년 정도 장기프로젝트이기 때문에 그 사이에 여러 가지 여건이 좋아진다면 개발호재로서 여건은 충분히 할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

개발호재가 될 수는 있는데 말씀하셨다시피 이 사업이 진행되고 실현되기까지는 상당히 시간이 소요될 수 있고 또 민간투자도 유치하고 이러려면 여러 가지 고비를 넘겨야 되기 때문에.

[김인만]

그리고 또 신규 노선들도 있거든요. D, F 노선을 발표했는데 F노선은 5차 철도계획에 포함돼서 훨씬 더 늦어질 것 같고요. D, E 노선 같은 경우는 예비타당성도 받아야 되고 여러 가지 난관들이 남아 있기 때문에 혹시라도 D, E 노선에 해당되는 지역에 빨리 투자해야겠다는 생각을 가지시는 분들이라면 노선 변경이 될 수도 있기 때문에 너무 성급하게 움직이지 말고 앞으로의 상황 차분하게 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]

그런가 하면 이른바 1.1 부동산 대책 재건축 관련 규제완화책이 나왔습니다. 특히 안전진단을 면제해 준다. 이 부분은 어떻게 보면 지난 20년 동안의 재건축정책을 크게 변화시키는 부분인데 시장의 반응을 보면 뚜렷한 반응은 나오지 않고 있는 것 같고요. 왜 그렇다고 생각하십니까?

[김인만]

지금 한 2주가 지났는데 시장의 반응이 약간 미지근합니다. 그 이유는 두 가지로 요약할 수 있는데요. 하나는 법 개정 사항이 많이 들어가 있습니다.

작년 2023년 한 1분기 정도 가격이면 우리가 충분히 살 마음이 있는데 반등한 가격은 따라가기 싫다는 지금 답을 준 상황이어서 실질적으로 집주인들이 호가를 내리고 가격이 내려와야만 다시 거래량이 늘어날 것 같습니다.

[앵커]

아까 말씀하신 강남3구 규제 같은 걸 눈여겨봐야 되겠군요.

[김인만]

맞습니다.

[앵커]

규제를 푸는 순간은 상당히 많이 내려간 상황일 것이다?

[김인만]

그렇죠. 그런데 정부는 집값이 더 내려가야만 규제를 풀기 때문에 집값이 생각보다 많이 내려가지 않는다면 규제는 절대 풀리지 않습니다.

[앵커]

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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