[법] 주택임대차 갱신 청구, 법인의 실거주로 거절 가능할까

주택임차인은 임대차 갱신 청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
주택임대차보호법은 주택임차인의 보호를 위한 다양한 규정을 두고 있다. 그 중 대표적인 것이 주택임차인의 임대차 갱신 청구권에 관한 것인데, 주택임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항).

임형준 변호사/사진제공=법무법인 센트로

주택임차인은 1회에 한하여 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 통상적으로 임대차 기간을 2년으로 약정한다는 사실을 감안하면 주택임차인은 계약 갱신 청구권의 행사로 총 4년의 임대차 기간을 보장받게 되는 것이다.

주택임대인은 정당한 사유가 있는 경우 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있다.
주택임대차보호법은 주택임차인의 임대차 갱신 청구권을 보장하면서도 정당한 사유가 있는 경우 임대인으로 하여금 임차인의 계약 갱신 청구를 거절할 수 있도록 하고 있다. 주택임대인은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등에 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있는데(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호), 주택임대인이 임대차 목적 주택에 실제 거주한다는 이유로 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절하는 사례가 가장 빈번하다.

법인의 실거주를 목적으로 주택임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수는 없다.
주택임대인은 임대차 목적 주택에 실제 거주한다는 이유로 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 그렇다면 법인이 임대차 목적 주택을 소유하고 있는 경우 법인의 실거주 목적을 이유로 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있을까. 결론부터 말하자면 그렇지 않다.

주택임대차보호법은 임대인, 임대인의 직계존속 및 직계비속 등 자연인(사람)이 실제로 거주하는 경우에 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있다고 규정하고 있어 자연인이 아닌 법인의 실거주 목적은 임대차 갱신 청구 거절 사유에 해당한다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 법인 자체의 실거주라는 개념을 인정하기도 어렵다.

법인의 실거주를 법인의 대표 내지 임직원이 실거주 하는 경우로 생각할 수도 있겠으나 주택임대차보호법이 명시적으로 임대인, 임대인의 직계존속 및 직계비속의 실거주로 그 주체를 한정하고 있어 법인의 대표 내지 임직원이 실거주 하는 경우까지 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있는 것으로 해석하는 것은 무리가 있다. 같은 취지에서 법무부·국토교통부 역시 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주를 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문에 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 임대차 갱신 거절이 불가능하다는 유권해석을 내린 바 있다. /글 법무법인 센트로 임형준 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr