재건축 제대로 하려면 공공이 주체가 돼야 [왜냐면]

서울 노원·도봉구 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

류원용 | 변호사

아파트는 우리나라에서 가장 선호하는 주거유형이다. 최근 국토교통부의 정비사업 개정으로 아파트 재건축이 활발하게 추진되고 있다. 하지만 정비사업마다 드는 비용과 안정성 등의 문제로 여전히 원활하지 못한 상황이다.

한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등이 직접 시행자로 참여하는 공공사업 시행방식은 정부가 어느 정도 리스크(위험)를 보호해준다. 하지만 민간 조합방식과 신탁 등은 사업이 지연되거나 중단될 경우 계약해지나 손해배상 청구가 어려운 상황이다.

재개발, 재건축 문제는 사적 영역이 아닌 공익적 측면에서 접근해 수용 제도를 도입할 필요가 있다. 현재의 재건축은 시행주체가 조합인 경우가 많은데, 조합은 비용조달 능력이 없으므로 건설업체가 향후 시공권을 확보받고 그 대가로 자금을 지원하고 있다. 주도권을 조합과 민간업체가 소유하고 진행하므로 실제적인 목적에서 공공성을 갖지 못하고 있다.

재건축은 헌법상 보장된 국민의 재산권 행사, 주민의 쾌적한 주거환경권, 국토의 효율적 균형적 이용, 인근 주민의 일조 및 조망권을 포함한 환경권 등에 영향을 끼치므로 헌법적 차원에서 공공성을 인정할 수 있다. 따라서 정비사업의 일환인 재건축의 공공성에 대한 인식전환이 필요하다. 민간사업으로 간주하는 형태를 벗어나기 위해선 용적률 혜택을 보다 더 부여하는 대신, 일반 사유지의 공적 수용 사업 적용과 형평성을 고려해 공익적 성격을 강화할 필요가 있다. 개발이익의 문제와 공공기관의 역할을 검토해 근본적 개선방안을 모색하기 위해 독일의 재건축을 살펴보자.

한국은 주택 소유자들로 구성된 조합에서 재건축을 추진하고 있으나, 독일은 지방자치정부에서 재건축을 추진하고 있다. 독일의 재건축은 도시결함을 해소할 목적으로 지역을 개선하는 조치를 의미한다. ‘연방 건설 법전’ 140조는 재건축 준비에 대한 지방정부의 책임을 명확하게 명시하고 있다. 지방자치단체가 재건축을 직접 수행하거나, 관련 행정기관이 인증한 재건축 기관에 재건축 주요 업무를 위탁할 수 있다. 지방자치단체는 재건축의 준비, 사전준비조사, 재건축의 목표·목적의 결정, 도시계획 조치, 재건축 관련 토론·설명, 지역 지정 이전 수행해야 하는 건축 관련 조치를 소유자와 공유하는 시스템을 구축하고 있다. 지방자치단체의 재원이 부족한 경우에는 중앙정부의 지원을 받는다. 소유자들의 반대가 있는 경우에는 초과 이익을 적절히 배분하는 방법으로 설득하고 있다.

현재 한국의 재건축 현실에서 공공기관의 적극적 재건축 참여는 주택이 부족한 지역에 비교적 빠르게 적절한 유형의 주택을 공급하면서 불로소득을 환수할 수 있는 장점이 있다. 그러나 그에 필요한 재원을 마련해야 하고, 제도 도입에 소유자들의 반대가 있을 것으로 여겨진다. 우리나라의 열악한 지방자치단체 재정을 감안해 중앙정부가 재원을 지원하고. 초과 이익이 발생하면 공공과 소유자들에게 적절히 배분하도록 해야 한다. 공공이 재건축에 적극적으로 참여하는 방향으로 정책이 개선된다면 보다 안정적으로 도시의 주택공급 부족문제를 해결할 수 있을 것이다.