“6억 짜리 테라스가 알고 보니 ‘반지하 뷰’”... 계약취소·손해배상 가능할까

계약취소는 ‘고지 여부’ 따져봐야
“손해배상은 승소 가능성 충분”

#서울 강남구 도시형생활주택 ‘원에디션 강남’ 분양 계약자들은 최근 사전점검 과정에서 분양 광고할 땐 없던 ‘반지하 뷰’를 확인했다. 분양당시 홍보자료는 집과 테라스가 수평을 이루고 있지만, 정작 현장에 가보니 테라스가 방 내부보다 높게 올라와 있었다. 테라스가 창문의 3분의 1 이상 높게 지어져 조망을 가리고 있는 셈이다. 일부 계약자들은 “반지하 조망권을 얻으려고 6억원을 더 냈는 줄 아냐”며 분통을 터뜨리고 있다. 또 ‘프라이빗 테라스’로 홍보했지만 “알고보니 공용 테라스였다”고 지적했다. 반면 시행사측은 도면과 동일하다는 점을 근거로 문제가 없다는 입장이다.

#서울 서초구 방배 신성빌라를 재건축한 ‘방배 센트레빌 프리제’는 단지 바로 앞 옹벽을 놓고 구청측과 갈등을 빚고 있다. 계약자들은 단지를 둘러싼 언덕에 옹벽이 설치되지 않아 토사 붕괴 위험에 시달리고 있다고 주장했다. 4m 높이의 매봉재산 비탈면이 단지와 2m밖에 떨어져 있지 않아 붕괴 위험뿐만 아니라 조망권도 침해받고 있다는 것이다. 반면 구청은 제3자가 보유 중인 토지를 무단으로 훼손했다며 조합 측이 원상복구를 해야 한다는 입장이다. 분양 당시 안내를 받지 못하고 계약한 계약자들만 손해를 보게 된 셈이다.

(사진 왼쪽) 테라스가 창문보다 높게 올라와 있다. (사진 오른쪽) 테라스와 창문이 수평을 이루고 있는 모습.

최근 아파트 시공 전·후가 달라 ‘하자 문제’를 놓고 갈등을 빚는 사례가 끊이지 않고 있다. 시공 전 봤던 조감도, 단지배치도, 평면도 등과 시공 후 모습이 다르다면 계약취소나 소송이 가능할까. 정답부터 말하자면 계약취소는 까다롭다 하더라도 손해배상을 받을 가능성은 높다.

29일 부동산업계와 법조계 등에 따르면 원에디션 강남과 신성빌라 재건축의 계약취소 가능 여부는 (계약자나 수분양자들이) 문제가 되는 구체적 상황에 대해 ‘고지를 받았는지’ 유무가 결정할 것으로 보인다. 실제 분양계약 체결 시점에 인접건물의 신축으로 인한 일조권 침해가능성을 고지받지 못해 분양계약이 취소된 판례가 있다.

김용우 법무법인 바른 변호사는 “분양 광고가 다소 과장된 내용을 담고 있거나 부실한 수준이라고 해서 계약취소가 인정되지 않는다”면서도 “다만 (계약자들이) 고지를 받았더라면 그 매매를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 분양계약을 취소할 수 있다”고 했다. 이어 “두 사례 모두 계약취소는 고지 여부를 따져봐야 하지만 손해배상에서는 승소 가능성이 있다”고 덧붙였다.

특히 원에디션 강남의 경우, 일부 계약자들은 ▲테라스의 높이가 창문보다 더 높을 수 있다는 점 ▲테라스가 공용부분(공동사용)이었다는 점을 고지받지 못했다고 주장하고 있다.

계약취소 여부와 별개로 실제 손해배상을 제기하더라도 승소할 가능성은 충분해 보인다.

대법원 판례에 따르면 분양광고 내용이나 견본주택 조건, 분양회사가 수분양자에게 한 설명 가운데 아파트 외형, 재질, 구조, 실내장식과 관련해 사회통념에 비춰 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 부분에 대해서는 서로 분양계약 내용으로 보는 ‘묵시적 합의’가 있었던 것으로 봐야 한다. 또 구체적 거래조건이 분양계약에 편입됐다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부를 개별적으로 살펴보고 판단해야 한다고 돼 있다.

조감도와 시공 후 모습이 달라 손해배상을 인정한 사례가 있다. 한 아파트형 공장의 입주자대표회의가 제기한 소송인데 대법원은 퍼팅공원, 옥상휴게공원, 복도 휴게공간이 분양 카탈로그에 나온 것과 달리 시공됐다며 하자로 인정했다.

허위·과장 분양광고를 했다며 소송을 제기했다 승소한 사례도 있다. 오륙도 SK뷰 사건(부당이득금반환)이 대표적인데 재판부는 경전철 유치와 직선도로 개통 관련 부분은 받아들이지 않았지만, 해양공원(용호 씨사이드) 부분은 허위 광고로 인정했다. 재판부는 “시행사가 분양 광고에서 씨사이드를 단순히 아파트 옆 공원에 건설한다는 것을 넘어 아파트 건설과의 연계 사업으로 설명했다”고 했다.

반면 시행사측이 승소한 사례도 있다. 경기도 파주 교하신도시 D아파트 수분양자 김모씨 등은 아파트 공동 시행사 5곳을 상대로 손해배상청구소송을 제기했다가 패소했다. “엘레베이터 위치가 2·4호 라인 앞에 설치되는 것으로 알고 있었는데 1·3호 라인에 설치돼 사생활이 침해되고 소음이 발생하고 있다”고 했지만 받아들여지지 않았다.

원고는 실제 위치가 아파트 홈페이지와 카탈로그와 다르다고 주장했지만 재판부는 ▲카탈로그에 엘리베이터 위치가 잘못 표시된 것은 분양계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 요소가 아니며 ▲카탈로그에 잘못 표현된 것은 관련 업체의 단순한 실수라고 판단했다.

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