1세대 1주택 비과세 조항 적용 시 거주자 주택으로 보지 않는 공동상속주택의 의미[알아야 보이는 법(法)]

소득세법에서는 국민의 주거생활 안정과 거주·이전의 자유를 보장하기 위해 1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득에 비과세하고 있습니다. 예외적으로 1세대가 그 세대의 의사와 관계없이 추가로 다른 주택을 취득하게 되거나 부동산 거래의 특성상 일시적으로 2주택이 됐더라도 일정한 요건 아래 1세대 1주택으로 취급합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 나목 참조).

구체적으로 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하면 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 그 양도소득세를 비과세합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항 본문 참조).

다만 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 1세대라면 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서, 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제2항 단서 참조).

그리고 소득세법 시행령 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세 조항)을 적용할 때 공동상속주택 외 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 다만 상속 지분이 가장 큰 상속인은 해당 거주자의 주택으로 보고, 상속 지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상이면 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제3항 참조).

1세대 1주택 비과세 조항 적용 시 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 공동상속주택에 해당된다면 공동상속주택 외 소유하고 있는 일반주택을 양도하더라도 1세대 1주택으로 취급해 그 양도소득세는 비과세된다는 것입니다.

그렇다면 1세대 1주택 비과세 조항 적용 시 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 공동상속주택에 상속 개시 당시 피상속인과 1세대를 구성하는 상속인이 공동으로 상속받은 주택도 해당될까요? 최근 선고된 대법원 판결(2023. 12. 21. 2023두53799 에 의하면 해당되지 않습니다.

배우자가 사망하여 상속인들의 협의분할에 의해 납세자는 공동상속주택과 양도주택 등을 상속받은 뒤 양도주택을 양도하면서 공동상속주택이 구 소득세법 시행령 제155조 제3항의 적용 대상에 해당한다고 하여 1세대 1주택 비과세 대상으로 보고 양도소득세를 신고·납부하였습니다. 하지만 과세관청은 동일 세대원으로부터 상속받은 공동상속주택은 1세대 1주택 특례가 적용되는 선순위 상속주택(구 소득세법 시행령 제155조 제2항) 또는 공동상속주택(같은 조 제3항)에 해당하지 않는다고 보아 납세자에게 양도소득세를 경정·고지한 사안입니다.

대법원은 1세대 1주택 비과세 조항을 적용할 때 공동상속주택 외 다른 주택을 양도하면서 해당 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 구 소득세법 시행령 제155조 제3항 특례규정은 “상속으로 상속인들이 주택을 공동으로 소유하게 된 경우에도 주택 수를 계산할 때 구 소득세법 시행령 제154조의2에 따라 공유자 전원이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보는 불합리함을 제거하기 위한 데 그 입법 취지가 있다”고 판시하면서 “구 소득세법 시행령 제155조 제3항 특례 규정은 상속 개시 당시 상속인과 피상속인이 별도의 독립한 세대를 구성하고 있음을 전제로 한 규정으로서, 동거봉양 합가에 관한 구 소득세법 시행령 제155조 제2항 단서의 특례 규정이 적용되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 상속 개시 당시 이미 1세대 2주택 이상이어서 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택에 해당하지 않는 경우에까지 적용된다고 볼 수 없으므로, 상속 개시 당시 피상속인과 1세대를 구성하는 상속인이 공동으로 상속받은 주택은 구 소득세법 시행령 제155조 제3항 특례 규정의 ‘공동상속주택’에 해당하지 않는다”고 판단했습니다.

위 대법원 판례는 1세대 1주택 비과세 조항 적용 시 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 공동상속주택 특례 규정은 상속 개시 당시 상속인과 피상속인이 별도의 독립한 세대를 구성하고 있음을 전제로 한 규정이므로, 피상속인과 상속인이 동일세대를 구성하고 있어 상속과 상관없이 그 세대가 이미 1세대 1주택이 아닌 사례에까지 적용될 수는 없다는 뜻으로 해석됩니다.

김지은 법무법인 바른 변호사 jieun.kim@barunlaw.com