동자동 40층 초고층 빌딩이 온다…서울역 스카이라인이 바뀐다 [부동산360]

정비계획변경 추진
용적률 1327%, 높이 183m

[헤럴드경제=박자연 기자]서울 용산구 동자동 일대 40층대 고층 업무시설이 지어진다. 새로운 서울시 도시·주거환경정비 기본계획 인센티브 조건을 맞추면서, 용적률이 기존 계획보다 200%포인트 넘게 올라가고 최고 높이도 50m 가까이 높아졌기 때문이다.

용산구청은 지난 26일부터 용산구 동자동 15-1번지에 위치한 동자동 제2구역도시정비형 재개발구역 정비계획결정변경안을 공람 중이다. 서울역 12번 출구 인근에 위치한 동자동 2구역(1만533㎡)은 1978년 11월 재개발구역으로 처음 지정됐고 2020년 9월 관리처분계획인가를 받았다.

당초 숙박시설 등을 지을 계획이었으나 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증) 여파로 관광객·이용객이 감소하는 등의 여건 변화에 대응하기 위해 2022년 5월 정비계획을 변경해 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 동자동 2구역에는 지상 27층 규모의 업무, 판매, 문화·집회시설 2개 동과 지상 2층 약 3400㎡ 규모의 국제회의시설이 지어질 예정이었다.

그러나 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획’에 개방형녹지 조성 등에 대한 인센티브가 추가되면서 사업지는 해당 사항을 반영한 용적률과 높이 조건을 완화한 정비계획변경을 추진하게 됐다. 정비사업 과정에서 전체면적의 30% 이상을 개방형 녹지(지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간)로 조성하면 용적률 인센티브를 최대 100% 제공한다.

공개공지 추가 제공 인센티브 등을 반영하면 동자동 2구역 업무시설 용적률은 1100%이하에서 1327%이하로 조정된다. 개방형녹지 의무기준도 초과 확보해 건축물 높이는 135m 이하에서 183m이하로 상향됐다. 이같은 건축밀도라면 40층 대 고층건물을 지을 수 있다. 개방형 녹지는 한강대로변과 후암로57길변을 연계한 곳에 신설할 계획이다.

이와 함께 고층부벽면한계선은 삭제했다. 벽면한계선은 도로를 지나는 사람의 보행 공간 확보를 위해 건축물을 도로에서 일정 거리 후퇴시켜 건축하게 하는 규제다. 이 규제가 폐지되면 최고 높이 아래서는 자유로운 건축이 가능하다.

용산구청 관계자는 “변경된 안으로 이르면 하반기 서울시 도계위 심의에 다시 올라갈 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

동자동 2구역 재개발 총 사업 비용은 약 1조1443억원이다. 총 사업비는 향후 관리처분계획에 의한 ‘분양대상자 별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후평가)’이 나와야 확정할 수 있으나, 현 상태에서 분담금을 추산하기 위해 정비사업 추산액을 기준으로 책정했다. 정비 사업비는 사업 추진 일정 및 인허가 과정에서 변경될 수 있다.

추정된 토지등 소유자 분양가는 ㎡당 786만5000원으로 분양면적 3.3㎡당 분양가는 2600만원 안팎으로 추정된다. 대략적인 일반 분양가를 고려하면 기존 소유자는 3.3㎡당 2277만원 상당을 환급받게 된다.

nature68@heraldcorp.com