"집값 하락" vs "월세 급등"…전세 DSR 도입 변수는 '풍선효과'

금융당국, 전세대출 DSR 적용 구체적 시기·방향 두고 고심 중
"전 정부서도 포기한 전세 DSR…규제 부작용 등 신중히 살펴야"

서울 시내의 한 시중은행 대출창구 모습.ⓒ News1 송원영 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 금융당국이 올해 전세대출에 대한 '총부채원리금상환비율(DSR)' 규제 계획을 밝힘에 따라 규제 시기와 방향 등에 관심이 쏠리고 있다. 당국은 서민 실수요자의 주거 안정 등이 침해되지 않도록 최대한 시간을 두고 규제에 신중을 기한다는 방침이다.

금융권에선 향후 주택·임대차·대출 시장의 움직임과 전세대출 DSR 도입에 따른 '집값 하락', '월세 급등' 등의 풍선효과가 규제 도입의 변수가 될 것으로 전망하고 있다.

29일 금융권에 따르면 최근 은행 대출창구와 주요 부동산·대출 커뮤니티에 전세대출 DSR 도입에 대한 문의와 그에 따른 우려를 나타내는 게시글 등이 늘고 있다.

금융위원회는 '2024년 업무계획'에서 가계부채의 안정적인 관리를 위해 전세대출에 대한 DSR 규제를 연내 추진할 계획임을 밝혔다. 다만 정부는 서민 실수요자의 주거 안정을 고려해 일단 주택을 보유한 사람이 추가로 전세대출을 받는 경우에만 이자 부분에 DSR을 적용할 예정이다.

정부는 전세 DSR과 관련해 이러한 큰 틀의 규제 계획만 밝혔을 뿐, 구체적인 시행 시기나 방법은 제시하지 않았다. 전세대출이 '주거 사다리' 역할을 하는 대표적인 서민 대출인 만큼, 서민 주거 안정에 미치는 영향과 여론 등을 최대한 살펴 결정할 방침이다.

김주현 금융위원장도 업무계획 브리핑에서 "전세대출 DSR은 전반적인 추이를 보면서 국민에게 주는 피해를 최소화하면서 제도를 추진할 계획"이라고 밝혔다.

금융권에선 전세 DSR 규제 도입에 따라 예상되는 '집값 하락', '전세 품귀', '월세 급등' 등의 풍선효과(규제로 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것)가 규제 시행 여부를 결정하는 최대 변수가 될 것으로 전망하고 있다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습.ⓒ News1 이광호 기자

DSR은 대출자의 연간 원리금 상환액을 연소득의 일정 비율(은행권 40%) 이내로 제한하는 규제다. 전세대출은 그동안 서민 실수요자의 주거 안정을 이유로 DSR 규제에서 제외돼 왔다. 그러나 전세대출을 잡지 않고선 가계대출 관리가 어렵다는 지적이 제기되자 당국도 결국 규제로 방향을 틀게 됐다.

지금까지 전세대출은 DSR 적용을 받지 않다 보니, 기존 대출로 DSR이 40%에 근접한 차주라도 전세보증금의 최대 80%(무주택자 최고 5억원, 1주택자 최고 3억원)까지 대출을 받을 수 있었다. 예를 들어 보증금 3억5000만원짜리 전셋집을 구할 때 최대 2억8000만원까지 빌릴 수 있다.

그러나 앞으로 1주택자의 경우 전세대출 이자상환분이 DSR에 적용되면, 기존 주택담보대출이나 신용대출로 DSR이 어느 정도 차 있는 차주는 추가 전세대출 한도가 크게 줄어든다. 연봉 4000만원 직장인의 경우 주담대 2억원만 가져도(연 4.3% 금리, 30년 원리금균등상환 기준) 연간 원리금이 1188만원으로, 연봉의 30%(DSR 30%)에 이르게 된다. 남은 DSR은 10%로, 연 4% 금리의 전세대출을 받는다고 가정하면 대출한도는 1억300만원으로, DSR 적용 전(2억8000만원)보다 1억7700만원 줄어든다.

금융권에선 이에 따라 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)로 DSR 40%를 꽉 채워 전세 낀 집을 산 소위 '갭투자자'의 경우 지금까진 투자 목적의 주택 외에 전세대출로 살 집도 따로 마련할 수 있었으나, 앞으로는 전세대출이 막히면서 전셋집을 얻기 위해 집을 팔아야 하는 상황이 올 수도 있을 것으로 보고 있다. 이 경우 갭투자 매도물건이 급증하면서 집값 하방압력이 더욱 강해질 수 있다는 관측이다.

반면 일각에선 전세대출이 막힌 갭투자자들이 집을 팔지 않고 반전세나 월세로 전환해 버틸 경우 월세가 급등할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 최근 주택 매매 시장이 장기간 하락하는 상황에서도 임대차 시장은 수요가 꾸준해 오르고 있어, 월세 수요가 더해질 경우 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 것이다. 또한 갭투자 물건이 임대차시장에서 전세 공급원 역할을 했던 만큼, 이를 급하게 규제할 경우 전세 품귀 부작용이 생길 수 있다는 우려의 목소리도 있다.

금융권 관계자는 "정부 입장에선 집값과 대출 증가세를 잡아야 하지만, 지나친 집값 급락과 월세 급등 등의 부작용은 부담스러울 수밖에 없을 것"이라며 "전 정부에서도 전세대출 규제를 시도했다가 여론 악화로 포기한 경험이 있는 만큼, 시장 상황과 여론을 최대한 살필 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

jhkuk@news1.kr