“분양가 17억인데, 5억 번다"…'전통부촌' 방배 재건축 기대감

'대장주' 방배 5구역 필두로 재건축 속도
향후 5년 내 6개 단지 준공…부촌 재탄생 전망

ⓒ News1 김지영 디자이너

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 부동산시장 침체에도 서울 방배지역의 재건축 사업이 순항하고 있다. 강남·서초 지역에 비해 낙후됐다는 평가를 받아온 방배동 일대가 환골탈태해 '전통 부촌'의 명성을 되찾을지 관심이 모아진다.

29일 정비업계에 따르면 현재 방배동 단독주택 재건축은 5~7·13~15구역 등 6개 진행 중이다. 아파트 재건축 단지는 △방배 삼익 △신동아 △삼호(1·2차, 10·11동) △신삼호(삼호4차) 등 4개 단지에서 사업 진행이 이뤄지고 있다. 재건축 산업 진행 중인 구역만 10곳이 넘는다.

재건축 단지 중 가장 큰 규모를 자랑하며 대장주로 떠오르는 곳은 '방배5구역'이다. 현대건설의 하이엔드 브랜드를 적용해 지하 3층~지상 최고 33층, 29개동, 총 3080가구 규모 '디에이치 방배'로 신축하는 공사가 한창이다. 올해 하반기 일반 분양 예정이다.

오는 2026년 8월 입주를 목표로 재건축을 진행하고 있다. 신축 세대수가 3080세대에 분양물량이 1686세대에 달한다. 특히 비례율이 244%로 가장 높아 사업성이 우수하고, 2017년 12월 31일 이전에 관리처분인가를 신청해 재건축초과이익환수제가 적용되지 않는다.

지난해 초 방배5구역 조합은 전용84㎡ 기준 17억원을 목표 분양가로 책정했다. 평당 5000만원 수준이다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 방배5구역 디에이치 방배 바로 인근 2013년 준공된 '롯데캐슬아르떼'의 전용 84㎡는 5구역 사업 진행 영향으로 지난해 7월 최고가 24억2000만원을 기록했다가 최근 20억원으로 거래됐다. 조합원 목표 분양가대로라면 10년 이상 차이나는 아파트보다 평균 5억원가량 저렴하다.

반면 사업장 중 속도가 가장 빠른 곳은 '방배 6구역'이다. 2025년 4월 입주 예정으로 삼성물산이 공사를 진행 중이다. 단지명은 '래미안 원페를라'다. 총 1097세대 공급에 465세대를 일반분양할 예정이다.

방배5구역과 마찬가지로 재건축초과이익환수제를 적용받지 않는다. 비례율은 120% 수준인 것으로 알려졌다. 방배동 학원가와 인접해있고 방배초, 서문여중·고가 인근에 있다. 향후 5년 이내 6개 단지 준공 예정으로 고급 신축 아파트 단지들이 밀집한 부촌으로 재탄생할 전망이다.

다만 또 방배동은 서초구에 속하며 투기과열지구, 분양가상한제 적용지역으로 조합원 지위 양도 및 분양가가 제한돼 사업 추진에 영향을 미칠 수 있다는 지적이 나온다.

분양가상한제 적용도 주요 이슈다. 분양가격이 건축비와 택지비를 합산한 가격 이하로 산정하기 때문에 일반분양가가 제한될 가능성이 높다. 다만 지난 2022년 7월 분양가상한제 개편으로 자재가격 상승분을 신속하게 반영할 수 있게 됐다.

인근 지역인 서초구 잠원동의 신반포4지구를 재건축한 '메이플자이'의 경우 평당 6705만원의 분양가를 확정한 상태다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "(방배동 내) 대부분의 사업장이 착공 또는 철거 진행 중으로 5년 이내 입주 가능성이 크기 때문에 현재 매수 시기로 유효하나, 분양가상한제 지역이므로 가점이 높은 무주택자라면 청약을 우선적으로 접근할 것"이라고 조언했다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "방배동은 단독주택 재건축 사업장이 많아 전반적으로 사업성이 좋다"면서도 "재개발과 같이 권리가액이 제각각이기 때문에 재건축초과이익환수 부담금, 조합원 분담금, 프리미엄에 따른 수익성을 잘 분석해야 한다"고 말했다.

hjm@news1.kr