PF위기에 '공공지원 민간임대'까지 못짓는다

자금마련 어렵고 비용 급증해
업계 "10년 장기사업인데 막막"

A시행사는 경기도 오산 토지로 2017년 2월 뉴스테이(옛 공공지원 민간임대주택) 시범 사업장에 뽑혔다. 하지만 6년이 지난 작년 11월에야 지구가 지정됐고, 토지를 주거용도로 바꾸는 인허가 결과는 아직도 기다리고 있다. 그동안 공공성을 강조한 정부 정책 변화로 사업성이 떨어진 반면 금융비용은 눈덩이처럼 불어났다. A시행사 관계자는 "최근 금리 인상과 태영건설발 프로젝트파이낸싱(PF) 위기까지 터져 사업이 좌초 위기"라고 말했다. 올해 도입 9년째인 기업형 임대제도가 서민 주거 안정에 기여할 것이라는 기대와 달리 사실상 존폐 위기에 직면했다. 정책 불확실성 때문에 사업에 뛰어드는 건설사와 시행사가 급감한 가운데 진행 중인 사업장마저 최근 자금시장 경색으로 위기감이 커지고 있기 때문이다. 정부가 1·10 대책에서도 기업형 임대주택을 지원하겠다고 발표했지만 더 적극적인 대책이 필요하다는 지적이다.

28일 국토교통부에 따르면 지난해 이 사업의 신규 공모 물량은 1만3359가구로 2021년(4만1270가구)에 비해 67.6% 급감했다. 주택도시보증공사(HUG)의 작년 기업형 임대 출자액은 4374억원으로, 2022년(6669억원)에 비해 3분의 2로 쪼그라들었다. '민간 제안' '공공택지' '정비사업 연계' 세 가지 방식 중 재건축·재개발 조합이 참여하는 정비사업 연계 방식은 3년 전부터 공모 물량이 끊긴 상태다.

2015년 도입된 기업형 임대주택은 주변 시세의 75~90% 수준 임대료로 최장 10년간 거주할 수 있는 주택이다. 도입 당시에는 공공임대에서 비롯된 '임대아파트'의 부정적 인식을 바꿨다는 점에서 호평받았다. 외관과 내장재 등이 일반 건설사에서 짓는 분양 아파트와 동일해 무주택 수요자들로부터 인기도 높았다. 개인이 개인에게 전·월세를 놓는 '비제도권' 비중이 80%여서 기형적인 국내 임대차 구조를 바꿀 최적의 대안으로 기대를 모은 이유다. 하지만 문재인 정부 들어서 사업성을 축소시키고 공공성을 강화하자 상황이 바뀌었다. 기존 뉴스테이가 초기 임대료 제한이 없었던 것과 달리 최초 임대료는 시세의 90~95%로 제한됐고 무주택자에게 전량 우선 공급하기로 했다. 사업성이 낮아지자 기업들 관심도 뚝 떨어졌다.

더 큰 문제는 공모 이후 실제 착공으로 이어지지 않는 현장이 많다는 것이다. 공모부터 본사업까지 인허가 기간이 늘어지며 각종 정책 불확실성에 직면했다. 택지를 분양받는 경우를 제외하면 이 사업은 대부분 비주거용지를 주거용지로 바꾸는 인허가 작업을 통과해야 한다. B시행사 관계자는 "경기도에서 마무리된 사업 7건도 인허가에만 평균 3~4년 걸렸다"며 "사업이 지연되니 부실 PF가 터지면 다른 사업보다 민감하게 반응한다"고 설명했다.

정부가 1·10 부동산 대책 등을 통해 기업형 임대주택을 지원하고, PF 시장에서 '옥석 가리기'를 통해 맞춤 지원하겠다고 밝혔지만 이마저도 역부족이라는 지적이다. 우선 지원 대상은 단기간 착공이나 분양이 가능한 곳 위주로 선별될 가능성이 높기 때문이다.

한국부동산개발협회 관계자는 "PF 보증도 브리지 단계까지 확대하고, 포기 위기에 놓인 사업장은 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입하는 방안도 고려해야 한다"고 밝혔다.

[손동우 부동산전문기자]