엎친데 덮친격…PF위기에 공공지원 민간임대까지 고사 직전

정부 수시로 규제 바꿔 사업성 저하
10년 장기 임대 프로젝트인데
경기 불황 탓에 금융비까지 천정부지
정책 지원 사각지대…우선 고려 필요

민관 협력을 통해 탄생한 국내 최대 규모 공공지원 민간임대아파트 ‘고척 아이파크’ 전경. 【사진 제공=HDC현대산업개발】

A시행사는 경기도 오산에 있는 토지가 2017년 2월 뉴스테이(옛 공공지원 민간임대주택) 시범 사업장으로 뽑혔다. 하지만 6년이 지난 작년 11월이 되서야 지구 지정이 끝났고, 토지를 주거용도로 바꾸는 인허가 결과는 아직도 기다리고 있다. 그동안 공공성을 강조한 정부 정책 변화 때문에 사업성은 떨어진 반면, 금융비용은 눈덩이처럼 불어났다. A시행사 관계자는 “최근 금리인상과 태영건설발 프로젝트파이낸싱(PF) 위기까지 터져 솔직히 사업이 좌초 위기”라고 설명했다.

올해 도입 9년째인 기업형 임대제도가 서민주거 안정에 기여할 것이라는 기대와 달리 사실상 존폐 위기에 직면했다는 우려가 나온다. 정책 불확실성 때문에 사업에 뛰어드는 건설사와 시행사가 줄어드는 가운데 진행 중인 사업장마저 최근 자금시장 경색으로 위기감이 커지고 있기 때문이다. 정부가 1·10 대책 등을 통해 기업형 임대주택을 지원하겠다는 방안을 발표했지만 더 적극적인 대책이 필요하다는 지적이다.

28일 국토교통부에 따르면 지난해 이 사업의 신규 공모 물량은 1만3359가구로 2021년(4만1270가구)에 비해 67.6% 감소했다. 주택도시보증공사(HUG)의 작년 기업형 임대 출자액은 4374억원으로, 2년 전(6669억원)의 3분의 2 수준으로 쪼그라들었다 ‘민간 제안’ ‘공공택지’ ‘정비사업 연계’ 등 세 가지 방식 중 재건축·재개발 조합이 참여하는 정비사업 연계 방식은 3년 전부터 공모 물량이 끊긴 상태다.

2015년 도입된 기업형 임대주택은 주변 시세의 75~90% 수준 임대료로 최장 10년간 거주할 수 있는 주택이다. 도입 당시 공공임대 때문에 생긴 ‘임대아파트’에 대한 부정적 인식을 바꿔놨다는 점에서 호평받았다. 외관과 내장재 등이 일반 건설사에서 짓는 분양 아파트와 동일해 무주택 수요자에게 인기도 높았다. 개인이 개인에게 전·월세를 놓는 ‘비제도권’ 비중이 80%로 기형적인 국내 임대차 구조를 바꿀 최적의 대안으로 기대를 모은 이유다.

하지만 문재인 정부가 들어서 사업성을 축소시키고 공공성을 강화하자 상황이 바뀌었다. 기존 뉴스테이가 초기 임대료 제한이 없었던 것과 달리 공공지원 민간임대주택의 최초 임대료는 시세의 90~95%로 제한됐다. 또 기존 뉴스테이는 유주택자도 입주할 수 있었지만 공공지원 민간임대는 무주택자에게 전량 우선 공급키로 했다. 사업성이 떨어지며 기업들 관심도 뚝 떨어졌다.

더 큰 문제는 공모 이후 실제 착공으로 이어지지 않는 현장이 많다는 점이다. 공모부터 본사업까지 인허가 기간이 늘어지며 각종 정책 불확실성에 직면했다. 택지를 분양받는 경우를 제외하면 이 사업은 대부분 비주거 용지를 주거 용지로 바꾸는 인허가 작업을 통과해야 한다. B시행사 관계자는 “경기도에서 마무리 된 7건의 공공지원 민간임대주택 사업도 인허가에만 평균 3~4년 걸렸다”며 “사업이 지연되니 부실 PF가 터지면 다른 사업보다 민감하게 반응한다”고 설명했다.

정부가 1·10 부동산 대책 등을 통해 기업형 임대주택을 지원하고, PF 시장에서 ‘옥석가리기’를 통해 맞춤 지원하겠다고 밝혔지만 이마저도 역부족이라는 지적이 많다. 우선 지원대상이 되는 사업장은 단기간 착공이나 분양이 가능한 곳 위주로 선별될 가능성이 높기 때문이다. 공공지원 민간임대주택이 정책 사각지대에 놓일 위험이 높은 셈이다. 한국부동산개발협회 관계자는 “공공지원 민간임대주택 사업은 공공의 이익을 지킨다는 의미도 있다”며 “사업이 좌초되지 않도록 우선적인 정책 지원이 필요하다”며 “PF 보증도 브릿지 단계까지 확대하고, 포기 위기인 사업장은 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입하는 방안도 고려해야 한다”고 밝혔다.

손동우 부동산전문기자