"무분별한 부동산개발 대출 안돼"…정부, PF 제도개선 추진

태영건설 쇼크에…정부, 빚으로 돌려막는 PF 구조에 문제의식
시행사 자기자본 요건 강화해 PF 사업 문턱 높일 전망

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 태영건설 채권단이 회사 정상화 방안을 마련하기 위해 실사 절차에 나선다. 채권단은 회계법인을 선정해 최대 4개월에 걸쳐 본격적인 자산·부채 실사와 기업개선계획 수립에 나설 계획이다. 실사 과정의 핵심은 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장별 처리 방안을 확정하는 것이다. 사진은 16일 태영건설이 시공 중인 서울 성동구 용답동 청년주택 개발사업 공사장. 2024.01.16. jhope@newsis.com

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 태영건설 워크아웃 등 이른바 '태영 쇼크'로 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 전방위적 리스크가 수면 위로 부상했다. 부동산 경기 악화에 따라 PF 사업장이 하나둘씩 중단되자 대출을 내줬던 금융회사까지 부실이 우려되고 있어서다. 이에 정부는 부동산 개발업체(시행사)의 자기자본 요건을 강화하는 등 대출 중심으로 이뤄지는 국내 PF 사업의 구조를 모두 뜯어고치기로 했다.

28일 금융당국과 금융권에 따르면 최근 정부는 부동산 PF 사업구조에 대한 제도개선 방향을 검토하고 있다.

통상 국내 PF 사업 구조는 크게 브릿지론과 본 PF로 나뉜다. 우선 시행사가 토지매입에 필요한 자금을 제2금융권으로부터 고금리로 대출(브릿지론)을 받는다. 이어 매입한 토지를 담보로 은행으로부터 저금리 대출(본 PF)을 받고 이 돈을 다시 기존의 브릿지론을 갚는 데 쓴다. 마지막으로 은행에 갚아야 할 본 PF 대출은 입주자들이 주택담보대출로 마련한 분양금으로 메운다.

정부가 문제의식을 느끼는 지점은 시행사가 자기자본을 총사업비의 10% 수준만 보유하고 있어도 얼마든지 대출을 통해 부동산 개발사업을 벌릴 수 있다는 점이다. 빚과 보증으로 쌓아 올린 사업인 만큼 실패할 시 그에 대한 후폭풍도 크다.

실제로 PF 사업은 저금리에 따른 부동산 호황이 생기면 막대한 수익을 벌 수 있으나 반대로 고금리 기조로 경기 흐름이 둔화하면 시행사는 물론이고 대출을 해준 금융사와 연대보증을 선 건설사(시공사), 그리고 협력업체, 분양계약자까지 연쇄적으로 부실이 발생한다.

태영건설 워크아웃 역시 같은 사례다. 경기 악화로 PF 사업장이 중단되고 시행사가 대주단(금융사)에 만기까지 대출금을 상환하지 못하자, 채무 보증을 선 태영건설까지 유동성 위기가 일어났다. 보통 건설사는 PF 사업장의 자금 조달 채무에 보증을 서고 공사를 따내는 방식으로 영업한다.

이에 기획재정부와 국토교통부는 국내 PF 사업 구조를 개선하기 위해 지난달 21일 '부동산 PF 관리 방안'에 대한 연구용역 입찰 공고를 냈다.

가장 유력한 개선 방안은 시행사가 빚으로 돌려막는 PF 사업을 진행하지 못하도록 자기자본 요건을 대폭 강화하는 것이다. 기존의 자기자본 요건 10%를 최대 40~50% 수준까지 높이는 방안이 거론된다.

특히 시장에서는 시행사의 자기자본 요건이 적어도 20% 수준이 될 것으로 보고 있다. 현재 저축은행은 시행사의 자기자본 20% 이상인 PF 사업장에 대해서만 대출을 해주게 돼 있다. 앞으로는 이런 규제가 은행·상호금융 등 다른 업권까지도 확대될 수 있다.

실제로 한국금융연구원의 '우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점' 보고서에 따르면 미국은 시행사가 사업비의 20~30% 수준을 초기 자본금으로 한다.

아울러 금융당국은 별도의 대출 관리 방안도 추진하고 있다. 금융위는 지난해부터 증권사 ABCP(자산유동화기업어음)에 대해 순자본비율(NCR) 규제와 저축은행과 캐피탈, 상호금융권 PF 대출 충당금 적립 기준을 강화하는 중이다.

금융당국 관계자는 "그동안 건설사와 부동산 개발업체는 무분별하게 금융사의 보증과 채무로 버티는 불합리함이 있었다"며 "앞으로는 PF 사업 구조 개선과 부실 사업장의 구조조정에 대한 기본원칙이 마련돼야 할 것"이라고 말했다.

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