새빌라 샀다가 현금청산 날벼락…공포의 물딱지 왜? [부동산360]

유튜브에 검색해보면 내가 찾는 정보가 많은 듯 하다. 하지만 정보의 홍수 속에 오히려 진짜 정보를 찾기 힘들어진 게 정보화 사회라는 지금의 현실이다. 부동산 투자 공부를 하고 싶지만, 어디서 배울지 몰라 유튜브만 보고 있었다는 참여자 중에 한 분은 수업을 듣고 나서 오히려 잘못된 지식을 알고 있었다고 하소연한다. 이하 Q&A는 자칫 잘못 알고 있어 오해할 수 있는 부동산 지식을 지면을 통해 알려드리기 위함이다.

Q: 신속통합기획 재개발 신청 준비 중인 곳에 매수할 때 구역지정 전에 매수하여야 한다거나 하는 기준일이 있나요? 혹시 현금 청산당하는 건 아닌지요?

A: 신속통합기획 재개발은 서울시가 다른 지자체와는 달리 독자적으로 추진하는 재개발 활성화 지원 계획의 일환입니다. 앞으로 여러 지자체에서 이러한 지원을 해줄 것으로 기대됩니다.

일반 재개발과 같은 법령인 도시정비법에 의해 진행되지만 진행속도를 높여주기 위해 여러 단계를 단축시켜 주거나 사업의 초기 단계에 주민 스스로 해결하기 어려운 상황에 도움을 주기 위해 컨설팅 업무 등 여러 지원을 서울시가 해주고 있습니다.

이때 투기 방지 대책의 일환으로 "권리산정기준일"을 별도 고시하는데, 이에 대한 일반인들의 오해가 많습니다. 권리산정기준일이란 물건의 거래를 막는 기준일이 아닌, 조합원 숫자의 증가를 막기 위해 새로운 권리의 생성을 막기 위해 고시합니다.

예를 들어 신축빌라 쪼개기나 필지 분할, 다가구의 분할 등을 통해 조합원의 수가 늘어나서 사업성이 떨어지는 것을 막기 위한 조치입니다.

신속통합 기획 재개발이 추진되고 이에 따른 권리산정기준일이 발표되면, 가장 주의해야 할 투자 물건중 하나는 신축 물건입니다. 심지어는 구역이 정해지기 전, 신청단계에서도 권리산정기준일을 고시합니다.

재개발 지분쪼개기의 가장 빈번한 사례로 권리산정기준일 이후에 준공되어 등기가 난 신축 빌라는 신통기획으로 재개발이 되면 아파트 배정에서 제외되는 물딱지가 되기 때문입니다. 거래에도 문제가 없고, 등기도 온전히 넘어오기에 문제가 없어 보이지만 차후 재개발이 진행되면 물딱지가 됩니다.

다른 일반적인 물건의 경우에는 거래에 전혀 문제가 없고 현금 청산당하는 일도 없답니다. 단지 물딱지가 될 수 있는 신축빌라 물건 같은 경우만 조심하시면 됩니다. 이는 신통기획 재개발뿐만 아니라 모아타운도 비슷한 맥락입니다.

새롭게 시작된 "헤럴드경제와 함께하는 내집마련라이브스쿨"의 재개발 입문과정은 이같은 자세한 규정 해석과 해당지역별 투자 주의점에 대하여 상세히 다룹니다.

또한 재개발 투자의 기초적인 메커니즘을 이해하고 최적의 매입시기에 대하여도 자세히 설명합니다.

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글: 재개발연구회 전영진 자문위원

sun@heraldcorp.com