'세금 폭탄' 비사업용 토지 적용 피하려면···상속 받은 농지 5년 내 양도해야[도와줘요 부동산세금]

■김선준 세무법인 다솔 팀장세무사

[서울경제]

한 나라의 국토는 특별한 사정이 없는 한 공급이 한정된 자원이고, 이러한 한정된 자원은 국가의 발전과 보전을 위해 효율적이고 효과적으로 사용되어야 한다. 그래서 정부는 국토의 효율적 사용이란 목표를 위해 토지의 사용을 규제하는 다양한 정책을 펼치고 있는데, 가장 일반적으로 알려진 제도가 ‘그린벨트’ 제도다. 세법에서도 이러한 목적을 위한 정책이 있는데 바로 양도소득세 비사업용 토지 중과제도가 그것이다.

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원래 용도대로 토지 사용 안 하면 양도세 부과

세법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위해 그 종류를 성격에 따라 6가지로 분류하고 있다. 농사를 지을 수 있는 토지는 농지로, 산은 임야로, 축산업에 사용하는 토지는 목장용지로 구분하고 있다. 그리고 주택으로 사용하는 토지는 주택부속토지, 주택 대신 별장이 있으면 별장부속토지로 구분한다. 마지막으로 그 어디에도 속하지 않으면 기타토지로 분류한다.

만약 국가에서 정한 토지의 분류에 따라 토지를 사용하지 않으면 이를 비사업용 토지로 보아 해당 부동산을 매도할 때 양도소득세를 중과세로 납부해야 한다. 중과세 제도를 통해 국토의 효율적 이용을 강제하는 것인데, 중과세가 적용되면 부동산을 양도할 때 적용되는 기본세율에 10%p의 세율이 가산된다.

토지가 6가지 지목 중 하나로 구분되면 그 지목에 맞게 토지를 사용해야 한다. 만약 일정 기간 동안 지목의 본래 용도대로 사용하지 않는다면 그 토지는 양도 시 비사업용 토지 세금이 부과된다. 구체적으로 비사업용 토지에 해당하는지 확인하려면 토지가 지목별 사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준을 모두 만족하는지 확인해야 한다.

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비사업용 토지 적용 피하려면

먼저 사용기준은 지목이 정하고 있는 용도대로 사용했는지 판단하는 기준이다. 농지의 경우 농지의 소유자가 재촌하고 자경해야 사용기준을 만족한 것으로 보며, 임야는 재촌만 한다면 사용기준이 충족된다. 목장용지는 해당 토지에서 축산업을 영위해야 하며, 주택부속토지는 주택의 용지로 사용되어야 한다. 기타토지의 경우 건축물의 부수토지로 사용하거나 사업목적으로 토지를 이용할 때 사용기준을 만족한 것으로 본다.

지역기준의 확인이 필요한 지목은 농지와 목장용지이다. 농지와 목장용지는 용도지역 구분 상 도시지역 밖에 위치해야 하며, 도시지역 내 위치한다면 녹지지역에 있는 토지만 지역기준을 충족한 것으로 본다. 만약 농지가 도시지역 중 주거지역에 있다면 해당 농지는 비사업용 토지에 해당한다.

지목의 목적에 맞게 사용했다고 하여 무한정 사업용 토지로 본다면 전체 토지 중 극히 일부만 목적대로 사용하고 나머지 토지는 다른 용도로 유용할 수도 있다. 따라서 이러한 경우를 예방하기 위해 면적기준이 도입되었다. 면적기준은 목장용지, 주택부속토지, 기타토지에서 확인이 필요하며, 용도지역별로 다른 기준면적이 적용된다. 면적기준을 통해 일정한 부분까지만 사업용 토지로 보고 기준을 초과한 토지는 비사업용 토지로 판단한다.

마지막으로 기간기준을 충족해야 비사업용 토지에서 벗어날 수 있다. 기간기준이란 위 사용기준에 맞게 일정 기간을 사용해야 사업용 토지로 보겠다는 기준이며, 그 기간은 최종 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용하면 된다. 사업용 사용기간은 통산의 개념으로 연속할 필요는 없으며, 해당 기간을 만족하지 못하면 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 전체 보유기간 중 60% 이상의 기간 중 하나의 기간을 충족하면 된다.

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무조건 비사업용 토지 제외되는 땅도 있어

복잡한 요건을 모두 만족했는지 확인할 필요없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지도 있다. 2009년 6월 16일부터 2012년 12월 31일 사이에 취득한 토지는 부동산 정책 목적 상 실제 사업용 토지 요건 충족 여부에 상관없이 무조건 사업용 토지로 판단한다. 그리고 사업인정고시일 5년 이전에 취득하고 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지도 사업용 토지로 보아 양도세 중과세가 배제된다.

상속으로 받은 농지, 임야, 목장용지의 경우 상속개시일로부터 5년 이내에 양도한다면 비사업용 토지에서 제외된다. 만약 부모에게 농지를 상속 받았으나 계속 보유할 생각이 없고, 직접 농사도 짓지 않을 예정이라면 상속받은 날로부터 5년 이내 양도하여 양도소득세를 절세하는 방법을 생각해 봐야 한다.

이외에도 돌아가신 분께서 8년 이상 사용기준을 만족한 농지, 임야, 목장용지를 상속했다면 해당 토지는 사업용 토지로 판단한다. 동일한 취지에서 증여받은 농지, 임야, 목장용지의 경우에도 증여한 사람이 재촌, 자경 등의 사용기준을 8년 이상 모두 충족했다면 수증자가 양도할 때 비사업용 토지가 아닌 것으로 본다.

비사업용 토지 개념을 모른 채 부동산 투자를 한다면 자칫 어렵게 번 투자수익을 모두 세금으로 반납해야 할 수도 있다. 따라서 반드시 부동산 투자 전에 그와 관련된 세금 문제를 모두 검토해야 한다. 비사업용 토지의 판단은 세무 전문가들도 어려워 하는 영역이니 다수의 전문가들에게 여러 번 검토 받고 진행하는 것을 추천한다.

김선준 세무법인 다솔 팀장세무사. 2011년 설립된 세무법인 다솔은 현재 전국 80여개 지점 및 제휴점, 100여명의 세무사로 구성된 대한민국 매출 1위, 최대 규모의 세무법인이다

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변수연 기자 diver@sedaily.com