"해외부동산 펀드 어쩌나"…美 NASA 담은 부동산펀드도 청산 못해

매각 불발에 5년 만기 연장 추진
공모자금 1551억원 묶여…한국투자증권 판매분 900억
올해 해외부동산 공모펀드 4104억어치 만기 도래

[서울=뉴시스]우연수 기자 = 새해에도 해외 부동산 공모펀드의 만기 연장이 이어지고 있다. 미국 항공우주국 나사(NASA) 본사 빌딩에 투자하고 있는 하나대체자산운용의 펀드가 자산 매각에 실패하면서 만기 한달을 앞둔 펀드의 연장을 추진한다. 고금리와 코로나 타격에 따른 미국·유럽 오피스 빌딩의 회복에는 시간이 걸릴 것이란 게 업계의 전망이다.

26일 한국거래소에 따르면 전날 '하나대체투자나사부동산투자신탁1호'는 다음달 29일 수익자총회를 열고 신탁계약기간을 5년 연장하는 안건을 논의한다고 공시했다.

2017년 3월30일 최초 설정된 이 펀드는 오는 3월30일 만기를 앞두고 있었으나 2029년까지 5년 연장을 추진한다.

투자 자산 빌딩의 매각에 실패하면서다. 펀드는 미국 나사 본사가 입주해 있는 미국 워싱턴 빌딩에 투자하고 있다. 나사는 2028년 8월3일까지 전체 면적의 98.6%를 임차하기로 계약돼있다.

2022년 매각을 추진하기도 했지만 부동산 가격의 하락이 이어진 탓에 결국 금액 협상 과정에서 계약이 결렬됐다. 이후로도 매각 대상자를 찾지 못한 운용사는 "안정적인 임차인에도 불구하고 현 시점에서는 매각 추진이 어렵다고 판단, 현지 상황을 보고 시장 안정화 시점에 매각을 진행할 예정"이라고 지난달 공시를 통해 설명했다.

2029년까지 연장할 경우 리파이낸싱과 임차 기한은 변수로 남아있다. 나사의 임차 기한은 2028년 8월3일까지다. 장비 운반 등 어려움을 고려하면 임차 기간을 연장할 가능성이 크다는 게 운용사 측 판단이지만 불확실성도 존재하기 때문이다.

리파이낸싱은 다행히 2022년에 한차례 진행한 바 있다. 펀드는 2017년 최초 설정시 담보대출비율(LTV) 59%로 연 3.14% 부동산담보대출을 일으켰는데 이게 2022년 만기로 끝났기 때문이다.

이후 펀드는 연 6.145% 금리로 리파이낸싱에 성공했다. 만기는 2028년 8월까지로 역시 펀드 만기보다는 반년 정도 앞서있다. 임차인과 리파이낸싱 변수를 고려하면 2028년 상반기까지는 펀드를 청산하는 것이 가장 바람직한 상황이다.

이번 펀드에는 1551억원의 공모자금이 묶여있다. 당시 한국투자증권을 통해 약 900억원이 한시간 만에 '완판' 성과를 냈으며 삼성증권, 하나은행 등을 통해서도 판매됐다.

한편 전세계적으로 높아진 기준금리와 코로나 이후 오피스 임대 수요 감소로 인해 해외 부동산 시장의 회복은 요원한 상황이다. 이에 지난해에 이어 올해에도 자산 가격 하락과 매각 불발로 인한 펀드 수익률 악화가 불가피할 것으로 전망된다.

윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매 현황 자료에 따르면 2018년 이후 일반 개인투자자에게 판매된 해외부동산 공모펀드는 총 14개로 판매액은 1조478억원, 개인투자자 수는 총 2만7187명이다.

이 중 절반 가량인 1만965명이 올해 만기를 맞게 되며, 금액으로는 4104억원어치의 만기가 돌아온다.

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