중대형 상가 공실과의 전쟁… 10실 중 1실 '임대문의'

지난해 4분기 전국 오피스(평균 3층 이상) 임대료는 ㎡당 17만5000원으로 임대료 변동률을 나타내는 임대가격지수는 전년 동기 대비 1.17% 상승했다. 같은 기간 공실률은 8.8%로 지난해 같은 기간보다 0.6%포인트(p) 감소했다./사진=뉴스1

지난해 한국 오피스 시장은 임대인 우위 상태를 유지했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 엔데믹 이후 해외 주요국 대비 빠르게 재택근무가 사라졌고 양질의 오피스를 선호하는 기업들의 견고한 수요가 원인이 됐다. 반면 상가는 사회적 거리두기 해제에도 고금리·고물가에 따른 영업비용 증가 소비심리 위축에 따른 매출액 감소 등으로 공실률이 늘었다.

26일 한국부동산원에 따르면 지난 분기 전국 오피스(평균 3층 이상) 임대료는 ㎡당 17만5000원으로 집계됐다. 서울은 23만원, 경기는
12만5000원이었다.

오피스 임대가격지수는 전년 대비 1.17%, 전 분기 대비 0.34% 만큼 각각 상승했다. 임대가격지수란 시장임대료의 변동률을 나타내는 수치다. 오피스의 전국 평균 공실률은 지난해 같은 기간보다 0.6%포인트(p) 줄어든 8.8%를 기록했다. 전반적으로 안정된 임차수요를 보이는 가운데 프라임급 오피스의 신규 공급 부족과 엔데믹에 따른 대면근무로 임차수요가 증가했기 때문이다.

서울에서는 전통 업무지구인 CBD(중구·종로)와 GBD(강남·서초)를 중심으로 안정적인 임차수요가 이어지며 공실률은 전년 대비 0.7%포인트 감소한 5.5%에 머물렀다. 임대가격지수 전년 동기와 비교했을 때 1.76% 상승했는데 도산대로, 광화문, 숙명여대(용산역 일대) 등 중심업무지구 위주로 높은 수요가 이어진 영향이 크다.

부동산원 관계자는 "재택근무 축소와 신규 공급부재로 늘어난 사무실 수요대비 공급이 부족한 상황"이라며 "양질의 오피스로 이전수요가 증가함에 따라 핵심권역을 중심으로 임대가격지수가 올랐으며 공실률은 줄었다"고 말했다.

상가의 임대가격지수는 유형별로 하락세를 보였다. ▲중대형 -0.04% ▲소규모 -0.10% ▲집합 -0.08%다. 임대료의 경우 집합(㎡당 26만8000원) 중대형(㎡당 25만6000원) 소규모(㎡당 19만4000원) 순으로 나타났다. 공실률이 가장 높은 곳은 중대형 상가(13.5%)로 전국 중대형 상가 10실 중 1실은 비어있는 상태다. 소규모와 집합 상가의 공실률은 각각 7.3%와 9.9%를 기록했다.

고금리·고물가에 따른 영업경비 상승과 매출감소 등의 영향이 큰 것으로 분석된다. 상대적으로 공급이 많은 집합상가에서 공실률이 늘었다. 서울은 압구정, 뚝섬 등 이른바 사회관계망서비스(SNS) '핫플레이스' 상권 위주로 유동인구가 몰리며 임대가격지수가 0.62%에서 1.24%가량 상승했지만 지방은 경기침체 탓에 대부분 하락했다.

지난해 전국 상업용부동산의 연간 투자수익률은 2.8~4.5%로 예금, 채권 등 타 투자상품과 유사했으나 금리 상승으로 인해 격차가 다소 감소했다. 지난해 11월 기준 정기예금 수신금리는 3.95%, 3년 국고채는 3.77% 정도다. 부동산원 관계자는 "부동산 경기 침체에 따른 자산가치 하락으로 자본수익률 감소가 크게 작용하며 모든 유형에서 투자수익률이 전년 대비 내렸다"고 설명했다.

오피스의 경우 서울과 경기에서 5% 이상의 투자수익률을 보였다. CBD 업무지구인 광화문(5.82%) 시청(5.75%) 분당 역세권에서 특히 높았다. 충청·광주·제주에서는 2% 미만의 낮은 수익률을 기록했다. 지역별 최고와 최저 수익률 차이는 약 4%포인트였다.

상가는 모든 유형에서 1년 전 같은 기간보다 투자수익률이 하락했지만 서울·대전·경기 등은 전 유형 상가에서 전국 평균 이상의 투자수익률을 내며 선방했다. 대전 집합상가가 4.65%로 모든 상가 유형 가운데 가장 높은 투자수익률을 나타냈지만 경남 중대형·소규모 상가는 1.7%대로 가장 낮았다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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