강남권 분양 ‘큰 장’… “가점 70점 이상 당첨”[부동산 빨간펜]

올해 강남 3구 1만8792채 분양 예정
분양가상한제 적용돼 시세 대비 저렴
LTV 50% 적용… 실거주 의무 최대 5년

주택 경기 침체 분위기가 쉽게 해소되지 않고 있지만 분양가상한제를 적용받는 서울 강남권(강남, 서초, 송파구) 청약에는 수요자들의 관심이 뜨겁습니다. 다음 달 초 신반포4지구를 재건축하는 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’가 올해 강남권 청약 신호탄을 쏘아 올리는데요. 전체 3307채 중 일반분양은 162채입니다. 강남·서초구에서 청약이 진행되는 건 서초구 반포동 래미안 원베일리 이후 2년 7개월 만이죠. 3.3㎡당 평균 분양가가 6705만 원으로 전용 59㎡가 17억 원 선이지만 인근 시세 대비 수억 원 낮다는 평가가 나옵니다. 전용 49㎡인 소형 평형에 방이 3개고 화장실이 2개라 화제가 되기도 했습니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 올해 진행되는 강남권 청약과 관련해 알아두면 좋을 사항을 정리했습니다.

Q. 올해 강남권에서 분양하는 단지가 많나요?

“부동산R114에 따르면 올해 강남 3구 재개발·재건축 등 정비사업 분양 예정 단지는 16곳이고 전체 규모는 1만8792채입니다. 메이플자이에 이어 3월에는 서초구 반포동 래미안원펜타스(일반분양 292채), 강남구 대치동 디에이치대치에델루이(79채) 등이 분양을 앞두고 있습니다. 서초구 방배동 래미안원페를라(465채)와 강남구 도곡동 래미안레벤투스(133채)도 늦어도 6월 분양을 계획하고 있죠. 하반기(7∼12월)까지 시야를 넓히면 서초구 방배동 방배삼익아파트를 재건축하는 아크로리츠카운티(141채), 송파구 신천동 진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크(578채) 등도 주요 분양 단지로 꼽힙니다.”

Q. 강남권 청약인데 시세보다 분양가가 낮은 이유는 뭐죠?

“분양가상한제를 적용받기 때문입니다. 분양가상한제는 지자체의 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된 분양가 이하로 공급하도록 하는 제도입니다. 조합에서 아파트를 짓는 데 필요한 땅값(택지비)과 건축비, 가산비 등을 합한 값을 제시하면 지자체가 비용이 적절하게 산정됐는지 들여다보는 거죠. 이 때문에 아무래도 시세보다 낮게 분양가가 책정될 수밖에 없습니다.

이 때문에 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 지난해 유일하게 강남권에서 분양했던 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’의 경우 1순위 평균 경쟁률이 152.56 대 1로 집계됐습니다. 당첨 가점도 최저가 64점, 최고는 79점이었습니다. 청약 가점 만점이 84점인데 분양업계에서는 대체로 강남권 청약 커트라인을 70점 이상으로 관측하고 있습니다. 이 점수는 4인 가족이 받을 수 있는 최대 점수(69점)보다 높습니다. 참고로 래미안 원베일리에서는 만점인 84점으로 당첨된 사례가 나오기도 했습니다.”

Q. 청약 시 주의해야 할 점은 없을까요?

“분양가상한제를 적용받아 청약 기준이 까다롭습니다. 가구주만 청약할 수 있고, 무주택 혹은 1주택 가구여야 합니다. 모집공고일 기준으로 과거 5년 이내 청약 당첨 이력도 없어야 합니다. 또 당첨될 경우 최대 3년 동안 전매가 제한됩니다. 대출 조건의 경우 무주택자와 1주택자 모두 주택담보대출비율(LTV)은 50%입니다.

분양가상한제 아파트이기 때문에 실거주 의무를 적용받는다는 점도 기억해야 합니다. 기간은 최초 입주 가능일부터 최대 5년입니다. 당첨 후 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 치르는 것은 불가능합니다. 정부가 지난해부터 실거주 의무 폐지를 추진하고 있지만 국회에서 입법이 이뤄지지 않아 현재까지 해당 규제가 남아 있는 만큼 유의해야 합니다.

후분양 단지인지도 확인하시는 게 좋습니다. 청약 당첨 이후 계약금과 잔금 납부 기한이 선분양보다 빨리 다가옵니다. 대표적으로 래미안 원펜타스는 올해 6월 입주를 앞둔 후분양 단지입니다. 3월 분양될 경우 3개월 안에 계약금부터 잔금을 모두 내야 하죠.”

Q. 경기 부천시에 사는 무주택자인데 강남권 단지에 청약해도 되나요?

“일반공급의 경우 가점제와 추첨제 등 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 먼저 가점제를 살펴보겠습니다. 강남권은 규제지역이라 1순위 기준이 까다롭습니다. 서울에서 2년 이상 계속 거주하고, 청약통장 가입 기간이 2년 이상이어야 1순위 당해 지역으로 청약할 수 있습니다. 이후 가점으로 경쟁해야 하죠. 이 때문에 가점제 당첨은 쉽지 않아 보입니다.

추첨제 당첨도 사실 쉽지 않을 것으로 보입니다. 규제지역의 경우 추첨제 물량은 △전용 60㎡ 이하 60% △전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 30% △전용 85㎡ 초과 20%입니다. 하지만 추첨제에서 경쟁이 있으면 순위와 상관없이 해당 주택 건설 지역에서 2년 이상 계속 거주한 사람에게 우선 공급합니다.”

Q. 강남권 분양에 신생아 특별공급 물량도 포함될까요?

“주택공급규칙 개정 시기가 관건이 될 것으로 보입니다. 신생아 특공은 올해 3월 중 도입될 예정입니다. 따라서 2월 분양하는 메이플자이의 경우 신생아 특공 물량은 없겠죠. 참고로 이전에는 투기과열지구에서 분양가가 9억 원을 넘는 경우 다자녀 등 특별공급 대상 물량이 없었습니다. 하지만 지난해 2월 국토부가 해당 주택공급규칙 규정을 삭제하면서 특별공급 길이 열렸습니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com