NH투자증권 “서울 방배동, 5년 이내 고급아파트 부촌으로 재탄생”

투기과열지구 등 규제 고려해야
단독주택 재건축이 사업성 좋아

NH투자증권이 ‘방배동 재건축 심층분석-구역별 사업현황 및 사업성 분석’ 보고서를 출간했다./NH투자증권

[마이데일리 = 구현주 기자] 서울 서초구 방배동이 재건축 사업으로 5년 이내에 고급아파트가 밀집된 ‘새로운 부촌’으로 탄생한다는 전망이 나왔다.

25일 NH투자증권은 이같은 내용을 담은 ‘방배동 재건축 심층분석-구역별 사업현황 및 사업성 분석’ 보고서를 출간했다고 밝혔다.

이번 보고서는 방배동 재건축 사업장별 사업현황과 특징·사업 이슈 점검, 시장동향과 사업성 분석을 통한 전망을 담았다.

방배동은 일반적인 아파트 재건축과 단독주택 재건축 사업장이 혼재됐다.

단독주택 재건축 사업은 노후화된 단독·다가구·연립주택 등을 아파트로 재건축하는 사업이다. 재개발과 차이점은 기반시설이 갖춰져 있어 추가 설치가 필요 없으며 사업성이 좋은 편이다.

완료된 사업장을 제외하고 단독주택 재건축은 5~7·13~15구역 6개 진행 중이고, 아파트 재건축 단지는 방배 삼익, 신동아, 삼호(1·2차, 10·11동), 신삼호(삼호4차) 4개 단지가 본격적인 사업 진행 중이다.

속도가 가장 빠른 곳은 방배 6구역이다. 6구역은 2025년 10월 입주 예정이고 그 뒤를 이어 5구역이 2026년 8월 입주 예정이다. 방배 삼익도 현재 공사 진행 중으로 2026년 입주를 목표로 하고 있다.

사업 주요 이슈로는 재건축초과이익환수제(재초환)과 규제지역이 있다.

재초환 부담금이 높으면 사업성을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다. 방배5·6·13·14구역은 2017년 12월 31일 이전 관리처분인가를 신청하며 재초환을 적용받지 않는 사업장이다. 또한 재초환이 적용되는 사업장도 2023년 말 재초환법 개정으로 부담금이 줄 수 있다.

방배동은 서초구에 속하며 투기과열지구, 분양가상한제 적용지역으로 조합원 지위 양도와 분양가가 제한돼 사업 추진에 영향을 미칠 수 있다.

사업성 검토 시 중요한 요인으로는 비례율, 용적률, 대지지분이 있다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “방배동은 단독주택 재건축 사업장이 많아 전반적으로 사업성이 좋다”며 “재개발과 같이 권리가액이 제각각이기 때문에 재건축초과이익환수 부담금, 조합원 분담금, 프리미엄에 따른 수익성을 잘 분석해야 한다”고 말했다.