‘가격 뚝’ 해외부동산펀드가 떨고 있다…1년치 손실 한꺼번에 반영

지난해 7월19일 독일 프랑크푸르트의 한 상업용 건물 창문에 ‘새로운 세입자를 구한다’는 광고가 붙어 있다. 프랑크푸르트/로이터 연합뉴스

저금리 시대에 공격적으로 진행된 해외부동산 투자의 손실 우려가 계속되는 가운데, 올해부터 가치평가를 거쳐 본격적으로 손실이 드러날 것으로 전망된다. 2010년대 중반 이후 대폭 늘어났던 사모펀드 운용사의 건전성 문제도 부각될 것으로 보인다.

김재칠 자본시장연구원 펀드·연금실장은 25일 서울 여의도 금투센터에서 열린 ‘2024년 자본시장 전망과 주요 이슈’ 세미나에서 이렇게 전망했다. 지난해부터 이미 투자자산의 가치가 떨어지는 사례가 속속 나왔지만, 대체투자 특성을 고려하면 올해부터 손실이 본격적으로 확정될 것이라는 얘기다.

부동산시장 조사업체 그린스트리트에 따르면 지난해 연말 기준 상업용부동산 가격의 정점 대비 하락 폭은 미국이 21.6%, 유럽이 25.1% 등이다. 이에 따라 2020년대 초반 저금리로 유동성이 풍부했던 때의 투자 건 손실이 불가피한 상황이다. 김 실장은 “펀드 편입자산 가격의 하락은 주식형 펀드와 다르게 매일 반영되지 않는다. 1년에 한 번 평가하면서 순자산총액 금액 자체가 한꺼번에 바뀌기 때문에 현재 순자산총액은 자산 부실화가 반영되지 않았다”며 “올해 평가를 통해 손실이 반영되는 경우가 많을 것으로 추정된다”고 설명했다.

특히 투자 구조를 고려하면 중·후순위 지분투자자의 손실 확정액은 부동산 가격 하락 폭보다 크게 나타난다. 선순위로 대출을 내준 기관 등은 부동산 가격이 아주 크게 떨어지지 않는 한 원금은 건질 수 있다. 가격 하락 폭에 따른 손실은 중·후순위 투자자들이 감당해야 한다는 것이다.

이와 함께 2010년대 중반부터 그 수가 늘어난 사모펀드 전문 자산운용사의 건전성 문제도 올해 본격적으로 부각될 것으로 자본연은 전망했다. 지난해 9월 말 기준으로 474개 자산운용사 가운데 205개사의 누적 당기순이익이 적자일 정도로 부실해진 곳이 많은 데다가, 꾸준히 신규 운용사가 들어오면서 경쟁마저 치열해지고 있는 탓이다. 김 실장은 “늘어난 사모운용사들이 대개 부동산 쪽에 투자해왔다. 올해 부동산자산의 부실이 드러나기 시작하면 충격의 가능성이 클 것으로 전망한다”고 말했다.

글로벌 상업용부동산 가격지수와 국내 해외부동산펀드 비중 추이. 자본시장연구원

조해영 기자 hycho@hani.co.kr