취향 맞는 입주자 모아놓은 AI주택 … 공실 줄고 임대료 큰 폭 올라 [공유주택 투자전략]

서울 강남구 역삼동 탱고하우스 내부.

코리빙하우스는 대표적 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 지속적이고 안정적인 임대료를 확보하는 것이 무엇보다 중요하다. 건물이 노후화되고 주변에 새로운 건물이 들어서면 일반적으로 임대료는 낮아진다. 이를 극복하기 위해 리모델링을 통해 물리적인 환경을 개선해 적정 임대료를 유지한다.

단, 단순히 하드웨어를 리모델링하기보다는 체계화된 운영관리 시스템과 맞춤형 서비스를 제시하면 보다 높은 수익률을 얻을 수 있다.

필자는 인공지능(AI) 주택인 탱고하우스를 브랜드화했다.

탱고하우스가 제시하는 미래 시대 주택은 인공지능을 활용해 체계적이고 과학적으로 계량화된 수요자를 찾아 입주시켜 사업 안정성을 확보한다. 기존 주택 공급은 하드웨어 중심의 주택을 만들어 분양하는 일방적인 방식이다. 탱고하우스가 제시하는 주택은 운영관리를 중심으로 입주자에게 다양한 콘텐츠를 제공하는 소프트웨어가 강조된 주택이다. 동시에 수요자의 니즈를 반영한 프로그램화된 플랫폼 비즈니스다.

일본 바이커스맨션 내부.

최근 주거 패러다임은 급속도로 변화하고 있다. 주택의 수요자, 즉 사용자는 이미 주 4일제나 4.5일제 근무를 요구하는 시대에 살고 있다. 주택은 소유의 개념에서 사용 개념으로, 대형에서 소형으로, 나만의 공간에서 우리의 공간으로 주거 인식이 크게 달라지고 있다.

공유주택, 공유오피스, 공유주방 등 공간을 중심으로 하는 부동산뿐만 아니라 서로의 물건이나 서비스 등을 타인과 공유하고 교환하며 나눠 쓰면서 활용 가치를 높이는 공유개념이 모든 산업 분야에 빠르게 도입되고 있다.

이에 따라 수요자 중심형 코리빙하우스도 공유를 통한 경험과 가치를 중시하는 수요자의 최근 트렌드에 맞춰 각각의 수요자 풀을 촘촘하고 작게 쪼개어 공통분모를 찾아내고 인공지능의 툴을 통해 다양한 콘텐츠와 커뮤니티 개발이 가능해졌다.

일본엔 '콘셉트 맨션'이라고 불리는 주택 형태가 있다. 예를 들면 음악을 좋아하는 사람들, 오토바이 타는 걸 즐기는 사람들, 개나 고양이를 키우는 사람들처럼 명확한 취미나 추구하는 가치가 비슷한 사람들끼리 함께 거주하는 주거 형태다.

이 주택을 운영하는 관리자는 입주자들이 함께하고 싶어하는 접점을 찾아내 맞춤형 공간을 만들어주고 프로그램화해 공유의 즐거움을 찾도록 돕는다.

일본 주택관리협회 데이터에 따르면 콘셉트 맨션은 10년이 지나도 임대료 하락폭이 4~5%로 매우 낮다. 일반적인 건물의 하락폭이 10% 정도일 때 2배가량 공실률 감소 효과가 있다.

필자는 오래전부터 공유주택을 미래 사회의 주거 방향이라고 생각해왔다. 2008년도엔 SK네트웍스와 함께 수요자 중심형 주택상품을 개발했다. 일례로 능동 어린이대공원 근처 선화예고 학생들을 위한 맞춤형 주택을 기획했는데 함께 음악을 공부하고 연주하는 학생들을 위한 연습실을 만들고 공유주방은 입주자들끼리 소통하는 커뮤니티 공간으로 조성했다. 여러 가지 프로그램을 만들고 수요자 리서치를 한 결과 임대료 상승률이 30% 이상 높아지는 것으로 조사됐다. 이런 수요자 중심의 맞춤형 주거상품은 무한대로 확장할 수 있고 임차인이 넘쳐나면 이를 위한 공간을 지속적으로 만들어내 수요자를 미리 확보하는 방식으로 비즈니스 리스크를 줄일 수 있다.

필자가 주장하는 AI 주택의 방향은 다양해지고 복잡해진 공간 요구를 AI에 접목해 사람과 사람을 연결하는 것이다. 그 연결은 새로운 문화와 소통을 만들어 인간의 행복지수를 높이는 플랫폼을 구축하게 해준다.

[서용식 수목건축 대표]