이복현 "부동산 개발 자기자본 100% 가까이"… 대수술 예고

이복현 금융감독원장이 24일 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크 해소를 위해 시행사 자본 요건을 예상보다 대폭 강화하는 방향으로 제도 개선을 추진하겠다고 밝혔다.

이 원장은 이날 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 증권업계 간담회 뒤 기자들과 만나 "새 살이 돋으려면 굳은 살을 벗겨야 한다"며 이같이 말했다.

그는 "(자본 요건을) 20%가 아닌 100%에 가깝게 자기책임이 될 수 있는 세팅을 하지 않은 상태에서 하는 부동산 개발은 바람직하지 않다고 생각한다"며 "PF 정리와 그 이후의 바람직한 부동산 시장 정립을 위해 금융권이 할 수 있는 것들은 강도높게 진행하겠다"고 전했다.

이 원장의 발언은 PF시장에 대해 근본적인 개혁 필요성을 강조한 것이다.

앞서 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관도 최근 한 방송사 프로그램에 출연해 "선진국의 PF는 기본적으로 땅은 자기자본으로 사고 건물을 짓거나 사업을 할 때 금융을 일으키지만, 우리나라는 대출을 일으켜 땅부터 산다"며 "그러다 보니 분양가격이 폭락하면 줄줄이 '폭망'하는 구조다. 현행 구조하에서는 지금과 같은 위기 상황이 반복될 수밖에 없다"고 말했다.

업계에서는 정부가 PF사업에 대해 '대수술'을 단행할 것이라는 관측이 나온다. 현행 PF 구조는 시행사가 땅값부터 70% 이상을 브릿지론을 통해 해결한다. 시행사는 토지를 사들인 뒤 이를 담보로 본 PF를 일으켜 브릿지론을 갚는다. 이후 입주자들의 주택담보대출로 자금을 마련해 본 PF를 상환하는 구조다.

실제 시행사들이 부동산 개발을 위해 투입하는 비용은 자기자본의 5~10% 안팎에 불과한 셈이다. 분양 수요가 넘쳐나는 부동산 호황기에는 문제가 없지만, 최근처럼 금리가 오르고 부동산 경기가 얼어붙는 상황에서는 취약한 자본력은 부실 뇌관이 될 수 있다는 게 업계 중론이다.

금융권에서는 금융당국의 입장을 "PF 사업장의 금융권 차입과 의존도를 최대한 낮춰야 한다"는 의미로 해석하고 있다. 금융권 관계자는 "PF 본질은 사업성을 잘 따져 대출을 내주면 되는 것이다"며 "자본 조달까지 기계적인 비율을 주문할 필요는 없다"고 말했다. 다만 금융당국 관계자는 "시행사의 자본 요건을 20% 수준으로 높일 것이란 관측이 나오다 보니, 그보다도 더 강한 자본 요건이 필요하다는 취지로 발언한 것 같다"며 "대출 없이 사업을 진행하란 뜻은 아니다"고 부인했다.

정부는 올해 부동산 PF 시장 안정성을 높이기 위해 부동산 개발사업 추진 방식 등의 근본적인 개선을 경제정책방향에 담았다. 기획재정부와 국토교통부는 지난해 10월부터 한국개발연구원(KDI)·한국조세재정연구원·국토연구원을 통해 선진적인 해외 사례 조사 등 연구용역을 진행하고 있다. 연구는 상반기 내 마무리될 예정이다. 특히 3000개가 넘는 기존 PF 사업장들에 대한 사업성 재평가 및 경·공매 등 정리 작업이 금융당국 차원에서 본격화된다. 금감원은 금융권에 결산 시 사업성이 없는 PF 사업장에 대해 예상 손실을 100% 인식해 충당금을 적립하고 신속히 매각·정리할 것을 주문한 상황이다.

일각에서는 부동산 시행사와 건설사 등 관련 주체들의 책임 경중을 따질 때는 신중해야한다고 당부한다. 금융권 관계자는 "시장적인 측면에서 봤을 때는 사업장 부실이 정리되려면 돈 빌려준 곳과 사업 진행하는 곳 사이에서 적정가가 책정돼야한다"며 "손실을 과하게 한쪽에서 떠안게 된다면 문제다. 금융사에서도 부실 사업장에 대한 모니터링을 못한 데 대한 책임이 있다"고 전했다. 김경렬기자 iam10@dt.co.kr