재개발 분담금 부담에… 조합원 `1+1주택` 권리 취소 논란

공사비 폭등… 혜택 잇따라 축소
"서울시·국토부, 적극 개입해야"

서울 서대문구 북아현2구역 재개발 일대 모습. 사진 서대문구

부동산 경기 악화로 재개발 사업 수익성이 줄어들면서 일부 정비사업에서 조합원의 '추가 1주택(이하 1+1주택)' 권리 취소 추진 사례가 나와 논란이 예상된다.

24일 주택업계 등에 따르면, 최근 서울 서대문구 북아현2구역 재개발 조합 등에서 이런 논의가 추진 중이다.

1+1주택은 박근혜 정부 시절인 2013년 '4·1 부동산 대책'을 통해 발표된 내용이다. 재개발 사업 활성화를 위해 대지지분이 넓은 조합원의 경우 신축 아파트 2채를 조합원 분양가로 구입할 수 있도록 배정한 것을 말한다. 1+1주택 대상은 재개발 구역 내 토지 감정가가 '특정 가격 이상'으로 높거나, '넓은 주택면적을 보유'한 조합원이다.

조합 입장에서 1+1주택 조합원의 혜택을 줄이면 재개발 사업성을 높일 수 있게 된다. 하지만 이는 일부 조합원의 재산권을 침해하고 재개발 사업을 혼탁하게 만드는 방식이라 논란이 예상된다.

건설업계 관계자는 "부동산 경기 악화로 수익성이 악화하면서 관리처분을 앞둔 모든 재개발 현장에서 나타나는 공통적인 현상"이라며 "서울 북아현2구역 재개발, 서초구 반포주공 1단지 124주구 재건축 등도 이 대상에 포함된다"고 설명했다.

서울 서대문구 북아현2구역 재개발 조합은 오는 27일 총회를 열고 '1+1주택' 분양가 기준을 결정할 예정이다. 1+1주택 조합원이 추가 아파트 1채를 구입하기 위해선 '조합원 분양가'가 아닌 일반 분양가의 90% 수준에 구입해야 하는 방식으로 관리처분 계획 수립을 추진하는 것이다.

통상 일반 분양가는 조합원 분양가에 비해 훨씬 높은 수준으로 책정된다. 조합 입장에서 1+1주택 조합원의 추가 주택 분양가 산정 방식을 일반 분양가의 90%로 정하면 재개발 사업 전체의 수익성은 증가하게 된다. 그만큼 조합 수익을 늘릴 수 있고 일반분양 시 미분양 우려도 줄일 수 있다.

북아현2구역 전체 조합원 1200명 중 1+1주택 대상자는 100여명 안팎에 불과해, 이를 투표로 붙이면 1+1 주택 분양가(일반 분양가의 90% 수준으로)가 결정될 것으로 업계에선 보고있다.

하지만 이 방식의 문제는 1+1주택 조합원 재산권 침해가 불가피하다는 점이다. 통상 관리처분 단계에서 조합원 권리가 침해당한 사실이 드러날 경우 이는 무효처리가 된다. 북아현2구역 조합은 지난해 총회를 통해 1+1주택 분양 가격을 일반 분양가의 90%로 결정했지만, 1+1조합원들은 현재 추가 주택을 조합원 분양가로 공급받기를 원하고 있다.

법조계 한 관계자는 "조합이 관리처분 총회를 통과시켜도, 관리처분 당시 조합원 권리가 침해된 사실이 발각되면 추후 무효처리가 될 가능성이 높다"며 "특히 관리처분 총회가 대법원으로부터 '전체 무효' 판결을 받게 될 경우 재개발 사업이 아예 멈추게 될 가능성도 있다"고 설명했다.

이에 관할구청인 서대문구도 조합에 관리처분 총회 연기를 요청하고 있다. 서대문구는 공문을 통해 "1+1조합원의 추가 주택은 조합원 분양가로 공급해야 한다"며 "조합원 재산권 침해가 있는 내용으로 관리처분 계획을 수립할 시 법적 분쟁 소지가 있으니 총회 개최를 연기해달라"고 전달했다.

정비업계 관계자는 "재개발 단계가 어느 시점이든 간에 1+1 조합원들이 형평성을 침해받았다고 하면 언제든 소송을 제기할 수 있고, 이 경우 관리처분 총회가 최소 '부분 무효' 판결을 받게될 가능성이 높다"며 "대법원 판례는 아직 없지만 북아현2구역 외 다른 현장에서도 이슈가 되고 있는 사안인 만큼 서울시·국토교통부가 적극 개입해 이를 바로 잡을 필요성이 있다"고 지적했다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr