부모나 배우자에게 증여 받은 주택 팔 때 양도세 계산 어떻게 하나

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 계산 방법을 달리 적용한다. 세법에서는 ‘필요경비 계산의 특례’라고 부르고, 일상에서는 ‘이월과세 적용’이라고 한다. 10년 이내(2022년 12월 31일 이전 증여는 5년)에는 증여받은 재산을 양도하지 못하는 것으로 알려져 있다.

부모나 배우자로부터 주택을 증여받은 경우에는 증여 당시 세법상 시가 기준으로 증여세를 신고한다. 증여세 및 증여에 따른 취득세를 납부해야 한다. 이때 증여한 부모의 최초 취득금액보다 증여 시점의 가액이 일반적으로 높게 된다. 따라서 증여받은 자녀 입장에서는 증여받는 시점에 증여세를 일부 납부하고, 증여 시점 이후의 시세 상승분에 대해서만 양도소득세를 납부할 것으로 기대한다. 실제 부모가 전체 양도소득세를 납부하는 것보다 상당 부분 줄어들기도 한다.

세법에서는 이렇게 세금이 줄어드는 것을 방지하지 위해 부모나 배우자로부터 증여받은 재산을 양도하는 경우에는 10년 이상(2022년 12월 31일 이전 증여는 5년)이 지난 후 증여받은 재산을 양도하는 경우에만 취득금액을 증여금액으로 해 계산한다. 그 이전에 매도하는 경우에는 증여해 준 사람의 최초 취득금액으로 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있다.

이때 최초 취득금액으로 양도소득세를 계산하는 경우 매도금액에서 최초 취득금액, 증여받을 때 납부한 증여세 및 증여자가 지출한 자본적 지출액도 필요경비에 포함해 계산하고 있다. 증여자가 양도한 것으로 장기보유공제까지 고려해 양도소득세를 계산한다. 양도 과정에서 증여세 납부분이 있으니 이를 필요경비에서 추가로 공제해 계산한다. 이렇게 계산한 금액과 증여받은 금액을 취득금액으로 해 수증자(증여받은 사람)가 양도한 것으로 계산한 양도소득세를 비교해 둘 중 큰 금액으로 양도소득세를 신고하고 내는 것이다. 신고·납부의 납세 의무자는 증여받은 재산을 양도하는 수증자가 된다.

수증자가 증여받은 1가구1주택에 해당하는 주택을 증여일로부터 2년 이상 보유(또는 증여 당시 조정대상지역인 경우에는 거주 2년)의 조건을 만족하고, 양도하는 경우에는 1가구1주택 비과세 적용은 당연히 가능하다. 계산 과정에 있어서만 두 가지의 경우를 비교해 둘 중 큰 금액으로 계산한다. 예를 들어 4억원에 최초 취득한 주택을 8억원에 증여하고, 수증자가 2년 이상 비과세 요건을 만족해 12억원에 매도하는 경우 양도차익을 계산(12억원-4억원)한다.

다만 1가구1주택의 비과세 요건을 충족했기에 10년이 지나기 전에 매도하더라도 1가구1주택 비과세는 적용할 수 있다. 증여받은 재산을 10년 내 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 없다고 오해하면 안 된다.

또 구분해야 할 것으로 두 가지 계산 방법 중 큰 금액으로 신고하고 내는 것이다. 특례를 적용해 양도소득세를 계산한 세금이 더 작은 경우에는 증여받은 금액(증여세 신고금액)으로 취득금액을 계산해 신고·납부해야 한다. 증여받은 후 2년 이내 매도 때 수증자 기준으로는 단기세율이 적용되고, 증여자 기준으로는 비과세가 적용되는 경우 등이 해당한다.

김성일 리겔세무회계 대표 회계사