재개발 물건 투자 주의…지분쪼개기로 해석될 가능성 있으면 분양 못 받을 수도

옛 서울시 도시정비조례에는 ‘하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우’에는 1개의 분양권을 준다는 규정이 있다. 지분 쪼개기를 방지하고, 분양권이 늘어 사업성이 저하되는 것을 막기 위한 규정이다.

만일 하나의 대지 안에 속하는 동일인 소유의 주택을 준공 이후 분리한 사안이 아니라, 두 개의 토지와 그 토지 위에 건물이 각각 따로 존재하고 있다가 토지 필지만 하나로 합쳐져 버린 경우에도 분양권이 하나일까.

A씨는 재개발 구역에서 주택을 소유한 조합원이었다가 현금청산을 당하게 됐다. 그동안 문제없이 조합원 지위에서 권리를 행사해 왔고 분양신청까지 마쳤다. 하지만 관리처분계획 단계에서 현금청산자로 분류됐다. A씨가 투자한 재개발 물건은 토지 소유권이 없는 주택이었다. A씨 소유 주택이 있던 토지는 이미 해당 주택이 존재하고 있던 상황에서 B씨 소유의 인근 토지와 합필이 됐다. A씨는 그 후 B씨로부터 해당 주택만의 소유권만 넘겨받았다.

물론 A씨는 위에서 언급한 옛 서울시 도시정비조례 규정을 알고 있었지만, 자신의 상황은 이에 해당하지 않는다고 생각해 투자를 감행했다. 그러나 불행히도 A씨는 현금청산을 당하게 됐고, 이에 반발해 법원에 관리처분계획 취소소송을 제기했다.

법원의 판단은 어떠했을까. 서울행정법원은 서울시 도시정비조례의 규정은 지분 쪼개기를 방지하기 위한 목적에서 규정됐다고 봤다. 조례에서 규정하는 ‘건축물 준공 이후’라는 문구를 반드시 토지 소유자가 주택을 준공하는 경우로 해석하거나, 토지가 합병돼 한 필지의 대지 위에 2채의 주택이 존재하는 경우를 규정 적용 대상에서 배제해야 할 합리적인 이유가 없다고 판단했다. 또 해당 조례에서 준공의 개념은 토지소유자가 지상에 건축물을 완공함으로써 원시 취득했다가 제3자가 소유권 보존등기를 하는 경우까지도 방지할 의도에서 마련된 것이라고 해석했다. 해당 주택은 그 토지와 함께 B의 소유였다가 주택만 A씨에게 이전됐다는 점에 근거해 A씨를 현금청산자로 본 것은 정당하다고 판결했다.

A씨는 서울행정법원의 판결에 불복해 항소했다. A씨는 분양대상자가 된다고 하더라도 조합설립인가 당시와 비교해 조합원 수가 변함없고, 사업성을 저해하지 않는다고도 주장했다. 하지만 서울고등법원 역시 1심인 서울행정법원의 판단을 유지했다. 분양대상자의 선정 기준 시점은 관리처분계획의 기준일이지 조합설립인가일이 아니기 때문이다. 또 인가받은 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 사람은 조합원 지위를 상실함은 물론 총조합원 수와 총회의 의사정족수에서도 빠지는 것으로 판단했다. 정비사업의 사업성이나 기존 조합원의 재산권에 영향이 없다는 논리도 성립하지 않는다고 봤다. 결국 A씨는 항소심에서도 패소 판결받았다.

재개발이나 재건축 물건에 투자하는 목적은 대부분 분양권이다. 그런데 A씨처럼 비록 도시정비법이나 지방자치단체의 조례에서 정한 분양대상자의 예외에 해당하지 않더라도 법률이나 조례 해석과 적용에 따라 분양권을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 투자하려는 부동산이 관련 법령이나 조례에서 정한 제한 사유에 해당하지 않는다고 판단되더라도 혹시나 발생할지 모를 위험성을 검토하고 최대한 신중하게 투자하는 게 중요하다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표변호사